14

Авг
2015

Площадь квартир уменьшается из-за кризиса: доходы населения падают, а чем меньше метров, тем ниже итоговая стоимость. Встречаются варианты по 18−20 квадратных метров за 1 млн рублей. Уже почти во всех новых проектах есть хоть какой-то процент малогабаритных квартир — как студий, так и более привычных планировок. Чем это грозит и где предел.

Точного определения малогабаритных квартир нет, но участники рынка такими считают «однушки» площадью до 30 кв. м, «двушки» меньше 50 кв. м, «трешки» меньше 70 кв. м. Квартир, вписывающихся в эти минимальные параметры сейчас в изобилии. По данным компании Est-a-Tet, минимальная площадь однокомнатных квартир на рынке — 18 кв. м, двухкомнатных — 25,7 кв. м. Самые маленькие «трешки» на рынке — 38 кв. м. Столько метров может быть в обычной «однушке», а некоторые застройщики умудряются разместить на них три комнаты.

В Москве наиболее доступные по цене и небольшие по метражу лоты представлены в комплексах с апартаментами: есть объекты площадью 25 кв. м за 3,1 млн руб., площадью 30 кв. м за 3,3 млн руб. Среди проектов с квартирами самые дешевое предложение — «однушка» площадью 22 кв. м за 3,9 млн руб.

В Московском регионе самые малометражные квартиры предлагают в Раменском районе, квартиру площадью 18,2 кв. м можно купить по цене от 1 млн руб, а похожий объект в Егорьевском районе — за 900 тыс. руб. Говоря о малогабаритном жилье, стоит разделять студии и квартиры стандартных планировок.

По данным компании «Бест-Новострой», доля студий в общем объеме новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве составляет 2%, некоторые из них относятся к малогабаритным, другие — нет. На первичном рынке апартаментов в столице доля студий достигает уже 22%.

Если говорить о более «чистом» формате жилья — стандартных квартирах — то доля малогабаритных составляет около 5% по каждой из типологии (разной комнатности). Наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные объекты — их доля составляет 8% от общего объема двухкомнатных квартир на первичном рынке Москвы, рассказали в Est-a-Tet.

Суммарная доля студий и квартир площадью до 35 кв. м оценивается на уровне 10—12% от общего предложения на первичном рынке «старой» Москвы. «Доля малогабаритного предложения в новостройках выросла с 3—5% пять лет назад до 10—12% сейчас, и основной рост пришелся на последний год», — рассказывает эксперт ГК «МИЦ» Инна Игнаткина.

Квартиры маленькой площади начали выходить на рынок во время кризиса 2008−2009 годов, но новый период стагнации вернул этот тренд и даже усилил его. Если пять лет назад предел находился на уровне 20−25 кв., сейчас появляются уже объекты менее 20 кв. м. И если раньше такие площади можно было найти лишь в проектах лофт-формата, то сейчас они есть в стандартных жилых или апартаментных проектах.

Практически в каждом проекте, который выходит сейчас на рынок в массовом сегменте, есть малогабаритные предложения. За последние пять месяцев вышло сразу несколько новых проектов с такими вариантами: это апартаменты на 16 кв. м, квартиры и студии на 22−25 кв. м. Некоторые застройщики поменяли нарезку квартир в своих проектах из-за кризиса.

Например, в одном из комплексов, где изначально были запланированы просторные двухкомнатные квартиры 70 кв. м с двумя санузлами вместо них появились однокомнатные. Многие застройщики, которые не предлагали малогабаритные квартиры и студии в первых очередях своих проектах, предусмотрели их во вторых.

Популярность маленьких квартир грозит дополнительной нагрузкой на инфраструктуру, прежде всего транспортную. На одном и том же пространстве строится больше квартир, а значит, появляется больше и людей. «Слишком большая доля микроквартир в рамках одного корпуса может привести к появлению домов-«муравейников».

Основные покупатели такого жилья — одиночки, которым не требуются детские сады и школы. Однако нагрузка на прочую инфраструктуру — транспортную, торговую — неизбежно будет выше, — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Она подчеркивает, что при большем количестве жильцов также требуется большее количество мест на парковке. «Сейчас этот норматив скорее рекомендательный, но он и так уже сейчас занижается почти в два раза. При рекомендации на каждую 1000 жильцов предусматривать 400 машиномест предусматривают 250 или меньше», — рассказывает Доброхотова. Вероятность, что застройщик построит квартир по 20 кв. м и обеспечит каждого машиноместом, нулевая.

«Даже предусмотрев оптимальное количество малогабаритных квартир, важно помнить об их рациональной планировке. К сожалению, на рынке нередки случаи, когда в погоне за прибылью девелоперы “вписывали” квартиры таким образом, что жильцы получали тупо- и остроугольные комнаты или кухню вместо прихожей. Очевидно, что в таких условиях жить невозможно, и квартиры не пользуются спросом», — предупреждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Еще один интригующий вопрос — где предел. В Риме и Париже в старом фонде есть квартиры и по 6 кв. м, но готов ли к этому российский рынок?

«Очевидно, что это минимально возможный метраж сейчас уже предлагается — это 18 метров. Но хочется надеяться, что засилья подобных предложений на рынке не будет, поскольку нужно думать не только о том, как сэкономить бюджет, но и о комфорте проживания», — говорит Ирина Доброхотова. По ее мнению, оптимальный метраж однокомнатной студии — не менее 26−30 кв. метров. Эксперты ГК «МИЦ» говорят о пределе в 12 кв. м. Это могли бы быть квартиры-трансформеры с соответствующей мебелью. Однако аналитики признаются, что пока подобные эксперименты не могут стать полноценным сегментом рынка.