17

Июн
2022

Трейд-ин – это система, когда покупатель отдает продавцу старый товар в зачет стоимости нового. Так можно купить практически что угодно – технику, оборудование, телефон, машину и…квартиру! На рынок недвижимости система трейд-ин пришла именно с рынка потребительских товаров. Она работает, что логично, на первичном рынке, и, сначала прочно обосновавшись, позднее стала менее популярна. Сегодня застройщики вновь заговорили о трейд-ине.

Чем удобна система трейд-ин?
Преимущества такой схемы покупки недвижимости вполне очевидны. Даже не имея на руках свободного капитала на, допустим, первоначальный взнос, можно приобрести квартиру в новом жилом комплексе, используя средства с продажи старого жилья. В связи с этим, однако, возникает резонный вопрос: зачем продавать квартиру застройщику? Почему не продать квартиру самостоятельно, и потом не использовать эти средства для приобретения новой? Все просто. За время продажи квартиры может пройти два-три месяца и более (иногда сроки продажи достигают года), квадратный метр в жилом комплексе может подорожать. К примеру, за первый квартал 2022-го года строящееся жилье бизнес-класса в Петербурге подорожало в среднем на 14%. За это же время аналогичное вторичное жилье подорожало только на 5-6%. Очевидно, что те, кто занимался продажей в конце зимы и вышел на сделку весной, многое потеряли – помимо того, что подорожал квадратный метр, увеличилась и ипотечная ставка. Покупка стала гораздо менее выгодной.

Когда квартира продается застройщику по системе трейд-ин, он сразу фиксирует за клиентом квартиру, которую тот хочет приобрести. Фиксирует, что естественно, по актуальной цене на момент подписания договора. Это выгодно и удобно.

Если вкратце, то основные преимущества покупки трейд-ин такие:

· Не нужно ждать, пока квартира продастся, чтобы купить новый объект недвижимости;

· Цена на новостройку не увеличится, пока вы продаете свое жилье, вы не будете зависеть от валютных скачков, внешнеполитических обстоятельств, изменений ключевой ставки и инфляции: вы купите квартиру по цене, которая обозначена на момент передачи вашей старой квартиры застройщику;

· Вам не потребуется платить процент агенту по недвижимости, который будет заниматься продажей вашего жилья;

· Не нужно будет устраивать показы квартир, договариваться о сделке, торговаться, взаимодействовать с большим количеством людей, сидеть в очередях в банк и так далее: банально, вы просто сэкономите свои время и нервы.

Разновидности трейд-ин на первичном рынке недвижимости
Застройщики предлагают своим покупателям различные варианты приобретения строящейся недвижимости по trade-in, однако наиболее популярными являются следующие два:

· Быстрый трейд-ин. Девелопер выкупает квартиру сразу же после обращения покупателя, новая квартира бронируется сразу же по текущей стоимости. Параллельно происходят оформление и, если необходимо, одобрение ипотечной заявки. В некоторых случаях вся сделка занимает всего неделю.

· Стандартный трейд-ин. Покупатель обращается к девелоперу, тот бронирует заинтересовавшую первого квартиру, а затем занимается продажей старой квартиры клиента. Как правило, сроки продажи составляют пять-шесть месяцев, максимум год. В течение этого времени квартира в новостройке остается на балансе клиента, однако сама сделка по ее покупке происходит только после продажи старой квартиры.

Почему трейд-ин мало популярен?
Система trade-in никогда не занимала большой доли на рынке недвижимости Петербурга, на нее приходился совсем небольшой процент продаж. Связано это с очевидными минусами, как для покупателя, так и для самого застройщика:

· В большинстве случаев девелопер выкупает квартиру если и по рыночной, то не по самой выгодной цене. Грамотный агент недвижимости способен продать жилье дороже – для него это важный момент, так как чаще всего он берет процент с продажи, а не фиксированную плату.

· Девелоперам это не слишком интересно, так как нужно совершать много действий, не связанных с их профессиональной деятельностью: заниматься проверкой документов на вторичном рынке, выкладывать объявления, устраивать показы, оформлять договоры купли-продажи, заниматься регистрацией прав и так далее. Либо нанимать для этого стороннее агентство.

Предпосылки к развитию инструмента
Несмотря на то, что еще недавно трейд-ин вызывал мало интереса как у покупателей, так и у самих застройщиков, в скором времени ситуация может измениться. На фоне резкого скачка ипотечной ставки девелоперы среднего ценового сегмента могут потерять большой пул покупателей – те будут уходить в более бюджетные ценовые категории или и вовсе, на рынок загородного жилья. Усложнится процесс продажи квартир и для частных собственников – реализация квартир на вторичном рынке станет более сложным процессом из-за ставок: еще недавно более половины сделок на «вторичке» проходило с использованием ипотечного кредита, теперь покупателям придется снижать цену на свое жилье, чтобы ее смогли купить в ипотеку.

Недавно крупный девелопер «ПИК» отказался от схемы трейд-ин, однако несколько других застройщиков объявило о том, что будут активно развивать и продолжат использовать trade in. Речь о таких крупных игроках рынка как «Балтийская жемчужина», RBI, «Эталон ЛенСпецСМУ». В своих материалах застройщики подчеркивают, что для ряда клиентов трейд-ин – фактически одна из немногих возможностей увеличить жилплощадь. Также в компаниях подчеркивают, что выкупают квартиры по максимально выгодной цене.

В скором времени и другие застройщики будут активнее участвовать в выкупе квартир. Раньше для проведения подобных сделок, преимущественно, привлекались партнеры – крупные агентства недвижимости или частные агенты, индивидуальные предприниматели. Для застройщика это была высокорискованная инвестиция и непрофильная деятельность. Однако сегодня, когда не за горами снижение уровня продаж на первичном рынке, велика вероятность того, что девелоперы будут чаще финансировать выкуп квартир сами, организовывать поиск покупателя и проводить сделки – несмотря на некую «непрофильность», у большинства и финансовые возможности, и масштабы деятельности вполне могут это позволить.

Важный нюанс для покупателя!
У каждого застройщика свои особенности предоставления системы трейд-ин. Кто-то выкупает жилье сразу, кто-то передает процедуру продажи на аутсорс и на это время бронирует квартиру клиента (например, в RBI есть система «турбо-трейд-ин», где квартиру выкупает сам застройщик, а в «Эталоне» сделка на покупку осуществляется только после продажи старой недвижимости).

Если имеет место второй вариант, то квартира в новостройке бронируется, но только на ограниченный период времени. Как правило, это 180 или 360 дней. Если в течение указанного времени квартира не продается, то бронь слетает, а значит – покупатель теряет возможность покупки объекта по старой цене. За год цены могут вырасти и на 20%, и на 30%. Это очень внушительная разница. Поэтому, прежде чем соглашаться на trade-in, тщательно взвесьте все «за» и «против», изучите процесс проведения сделок у конкретного девелопера.