22

Июл
2021

В последнее время все чаще можно услышать о рассрочке как об альтернативе ипотеке. Однако на деле это разные инструменты для разных покупателей и с абсолютно разными условиями.

Пока ипотека набирает обороты, все больше застройщиков спешат предложить покупателю другой способ приобретения жилья – квартиру в рассрочку на первичном рынке. Конечно, купить жилье при помощи рассрочки можно и на вторичном рынке, но там ее предоставляет продавец, физическое лицо. На рынке первичном рассрочку дает сам застройщик. Чаще всего она представляет собой готовые программы ежемесячных выплат и начисляемых процентов, а может быть и вовсе беспроцентной или растянутой по времени на несколько (5 и более) лет.

Короткий век рассрочки
Основное отличие рассрочки по сравнению с ипотекой – сроки и, соответственно, размеры ежемесячных выплат. Если ипотечный кредит дается на десятки лет, то рассрочка – на 2-3 года, реже до 5 лет и совсем редко – свыше этого срока. Платежи по рассрочке, в зависимости от стоимости жилья, срока рассрочки и условий застройщика, составляют обычно от 50 до 300 тысяч рублей ежемесячно. Для большинства покупателей жилья эконом-класса подобные платежи неподъемны. Такие покупатели берут ипотеку. Те же, чей доход позволяет отдавать ежемесячно по 100-200 тысяч рублей, кто надеется на помощь родственников или планирует в течение ближайшего года продать дачу или машину, берут рассрочку. Однако таких покупателей немного.

«В первом квартале этого года половина сделок у нас приходилась на ипотечные сделки, – говорит директор по маркетингу и продажам ООО “Главстрой-СПб” Михаил Бузулуцкий. – Доля сделок с рассрочкой ничтожно мала. Это работает на этапе строительства, причем чем ближе сдача дома, тем меньше рассрочка.

Она заканчивается в момент сдачи дома. То есть это два инструмента, которые работают в разные промежутки времени. Рассрочку за пределом срока строительства мы не даем и давать не будем, потому что это не наш финансовый инструмент. Более того, те застройщики, которые этим пользовались, буквально расставались со своими компаниями».

«Застройщику, конечно же, выгоднее, чтобы период рассрочки завершился к моменту сдачи дома, – подтверждает генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. – Однако на практике зачастую рассрочку возможно продлить и за рамки сдачи. Как правило, если до ввода в эксплуатацию вам могут предложить беспроцентную рассрочку, то при продлении срока рассрочки, скорее всего, застройщик введет процент. Обычно возможность продления рассрочки рассматривается применительно к каждому отдельному объекту и зависит от динамики продаж в данном конкретном доме».

По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Александра Коваленко, о рассрочке как о реальной альтернативе ипотеке можно говорить лишь тогда, когда рассрочка предоставляется лет на 5 после сдачи дома. «Но вообще для застройщика это нонсенс, – заключает Александр Коваленко. – Это ведь связано с оформлением документов: дом построен, надо оформлять жилье в собственность, а человек еще за него не заплатил. Здесь есть определенные риски: рассчитается ли он с долгом вообще? Такие документальные вещи всегда вызывают споры. Но, в целом, рассрочка – это ценный и качественный для застройщика способ привлечения покупателей».

Без процентов дешевле
Эксперты отмечают, что процентные ставки по ипотеке и рассрочке примерно равны. Просто рассрочка короче и в итоге получается выгоднее. Но для застройщика рассрочка – это те же деньги во времени, которые неминуемо дешевеют, во-первых, из-за инфляции, а во-вторых, по мере приближения сдачи дома, когда риски для покупателя купить недострой минимальны.

«Наша рассрочка, безусловно, процентная, – подтверждает Михаил Бузулуцкий. – Для нашей компании это стоит 12-18% годовых, примерно столько мы и берем с покупателя. Что мы берем, то и отдаем, по большому счету».

«Процент рассрочки у нас – 1% в месяц на остаток, то есть около 9% годовых, поскольку остаток постепенно уменьшается», – приводит цифры «НДВ СПб» Александр Коваленко.

Однако все больше компаний сегодня предлагают и вовсе беспроцентную рассрочку. Интернет пестрит баннерами, возвещающими о беспроцентной рассрочке на 2 года для покупателей «однушек» и на 3 года для покупателей «двушек» или о возможности получить беспроцентную рассрочку, внеся крупный первоначальный взнос.

«Чаще всего условия предоставления рассрочки застройщик определяет сам, основываясь на принципах стимулирования продаж, – говорит Александр Лелин. – Соответственно, более вероятно, что беспроцентную рассрочку он предложит на объекты, недавно выведенные в продажу, или на определенный тип квартир, для которых требуется дополнительное стимулирование спроса. В любом случае, рассрочка – это маркетинговый инструмент, который вводится с целью повысить уровень продаж, и может применяться временно, как любая другая рекламная акция».

Между тем, застройщику, несомненно, выгоднее получить все деньги сразу. И поскольку на деле всю сумму заплатить готов далеко не каждый покупатель, застройщики стремятся аккредитоваться в банках-партнерах. Сегодня, когда кризис остался позади, это стало взаимовыгодным сотрудничеством.

«Не все застройщики могут договориться с банками об ипотеке, – говорит Александр Коваленко. – Те, кто не договорился, предлагают длительную рассрочку, в том числе и беспроцентную. В прошлом году у нас около 70% квартир продавались в рассрочку. Потом мы сделали некий маркетинговый ход, и ситуация повернулась точно наоборот. Таким образом мы выяснили, что деньги у людей есть, просто нужно их правильно стимулировать на оплату всей суммы. Есть некая “кнопка” у покупателя, при нажатии которой он вносит стопроцентную оплату. Не знаю, свои это средства, или он занимает их у кого-то, но приносит все сразу».

На самом деле повысить долю стопроцентных оплат застройщик может сразу несколькими способами. Например, заключив соглашения с банками или предложив скидку при полной оплате. А может уменьшить долю рассрочки, предложив ее лишь в качестве акции для ограниченного числа наименее привлекательных предложений.

Выгода и риски
Вопрос о том, кому и что в выборе между ипотекой и рассрочкой выгодно, решается в каждом конкретном случае отдельно. Но есть базовые моменты, помогающие понять выгоду каждой из сторон сделки и принять правильное решение.

Итак, застройщик. Ему, как уже было сказано, выгодно получить при продаже жилья (а точнее, прав требования, если дом только строится) стопроцентную оплату. Однако все не так однозначно, и застройщики используют рассрочку лишь в качестве способа привлечения внимания далеко не всегда.

«Если говорить с точки зрения одного, двух, десяти покупателей, то все происходит примерно так: они платят небольшой взнос, договариваются о рассрочке и каждый месяц приносят по 50 тысяч рублей. Застройщик от этого, казалось бы, не выигрывает, – рассуждает Александр Коваленко. – Для одной квартиры это сумма небольшая, но когда таких покупателей набирается сто, двести, пятьсот, то такие выплаты становятся довольно мощным финансовым вливанием и позволяют застройщику вести строительство и прочую хозяйственную деятельность. И даже если продажи по какой-то причине снизятся (лето, праздники, не сезон и т.п.), то деньги от рассрочки по ранее заключенным договорам в кассу все равно поступят. Это действительно хорошая подпитка для застройщика. Поэтому привлекать людей с рассрочкой нужно обязательно. Они сыграют свою роль не сразу, а потом, в “межсезонье”».

С другой стороны, казалось бы, очевидная выгода рассрочки для покупателя на деле тоже оказывается неоднозначной. Несмотря на долгий срок ипотечного кредита и большую набегающую сумму по процентам, в случае привлечения ипотеки покупатель выплачивает застройщику всю сумму целиком, а это, по данным петербургских строительных компаний, в среднем 5-10% скидки от стоимости жилья. Так что в итоге клиент банка и сумму будет брать меньшую, чем заявлено, и на отделку нового жилья средства останутся. В то же время рассрочка неплохо подходит покупателям, у которых есть трудности с подтверждением дохода или плохая кредитная история – одним словом, тем, кто не сможет договориться с банком об ипотечном кредите. Рассрочка в этом случае становится лучшей альтернативой.

Несмотря на то, что статистики просрочки рассрочек, по словам застройщиков, не ведется, они называют этот процент очень низким. «Это буквально единицы случаев, – говорит Александр Коваленко. – С ними гораздо проще работать, чем с банковскими неплательщиками, потому что на уровне застройщика с людьми, которые честно сказали о том, что не могут платить, можно перезаключить договор на другую квартиру, увеличить срок рассрочки, что позволит снизить ежемесячные выплаты. В конце концов, с ними можно просто расторгнуть договор, выплатив им деньги обратно. В судебном или досудебном порядке, но этот вопрос решается, и решается быстро. Компромисс можно найти всегда. Застройщик в этом случае более лоялен к человеку, купившему у него квартиру, потому что он заинтересован в его деньгах. Застройщик старается удержать этого покупателя, предлагая ему разные другие финансовые схемы. Но чаще всего вопрос решается согласием клиента на квартиру меньшей площади».

С такой позицией не согласен руководитель Центра подбора квартир очередникам Санкт-Петербургского ипотечного агентства Денис Зубарев. По его словам, гораздо лояльнее к заемщикам настроены именно банки. «На мой взгляд, кредитная организация больше заинтересована в платежеспособности своего заемщика, поскольку дефолт заемщика влечет за собой серьезные последствия для нее самой, – говорит эксперт. – А застройщик ничем не рискует: даже если клиент не заплатил, квартира все равно останется у застройщика. Поэтому кредитная организация больше заинтересована, чтобы заемщик платил, и она делает все, чтобы не потерять его».