19

мая
2015

Неопределенный до сих пор правовой статус апартаментов (по сути жилья в нежилых зданиях) ставит перед покупателями такой недвижимости несколько вопросов и рисков. Например, владельцы апартаментов и потенциальные покупатели не всегда знакомы с новой системой налогообложения недвижимости — по кадастровой оценке. Авторская колонка коммерческого директора Glincom Ивана Татаринова посвящена этой теме

До сих пор в нормативных документах РФ и налоговых классификаторах отсутствует точное определение такого типа недвижимости, как апартаменты, за исключением объектов, относящихся к гостиницам, в связи с этим есть определенные особенности и с точки зрения налогообложения этой недвижимости. Для целей налогового учета здания, в которых располагаются апартаменты, можно разделить на два основных типа, каждый из которых, в свою очередь, подразделяется еще на два подтипа.

Итак, первый основной тип — это бывшие административные и промышленные здания, которые были адаптированы под комплексы апартаментов путем их реновации. С них и началось распространение формата апартаментов в Москве. При этом налоговый классификатор фиксирует их как две разные категории недвижимости — есть офисные и торговые объекты, а есть прочие. Административные здания, скажем, реконструированные под апартаменты бывшие НИИ, относятся к офисным помещениям. В прочие же попадают бывшие заводы и фабрики. И это ключевой момент с точки зрения налогообложения, потому что налоговая ставка для прочих помещений — 0,5%, а для офисных — 2%.

Вторая основная категория апартаментов — это все вновь построенные здания, которые, аналогично предыдущему примеру, разбиваются на два подтипа. Первый строится в рамках возведения комплекса апартаментов гостиничного типа, что и зафиксировано в исходно-разрешительной документации. При наличии такой формулировки объект относится к прочим видам недвижимости и рассчитывается по ставке 0,5%. Второй подтип — многофункциональные комплексы с торговой и офисной составляющей, в которых часть объема девелопер решил использовать под апартаменты. Таких примеров немало, скажем, в «Москва-Сити». А при использовании более 20% здания под торговые или офисные помещения налог начисляется по максимальной ставке — 2% от кадастровой стоимости.

Это и есть четыре категории зданий с размещенными в них апартаментами с точки зрения налогового законодательства, которые нужно учесть для расчета будущих фискальных платежей. Теперь рассмотрим процентные ставки с точки зрения владения и фактического использования физическим лицом апартаментов как помещений нового формата. До недавнего времени законодатели не знали, как относиться к этому типу недвижимости, но по факту мы все понимаем, что апартаменты — это жилье. 99% покупателей планируют использовать их для собственного проживания или сдачи в аренду.

Давайте сравним апартаменты и квартиры с точки зрения налогообложения. Действительно, для квартир процентная ставка ниже — она колеблется в пределах 0,1–0,3% для объектов, чья кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб. Для большинства жилых помещений получается 0,1% при кадастровой стоимости до 10 млн руб. за объект, 0,3% при стоимости свыше 10 млн руб. и 2% для объектов, чья кадастровая стоимость превышает 300 млн руб.

В случае с апартаментами минимальная налоговая ставка — 0,5%, максимальная — 2%. К минусам апартаментов также стоит отнести отсутствие налогового вычета (владельцы квартир имеют возможность уменьшить налогооблагаемую базу, вычтя из общей площади объекта 20 кв. м). Однако есть два значимых плюса, которые существенно перекрывают как повышенную ставку налога, так и отсутствие налогового вычета.

Во-первых, это, конечно же, стоимость покупки. Сегодня апартаменты на 15–20% дешевле своих аналогов в жилом секторе. А это экономия в несколько млн рублей на старте.

Во-вторых, это тот факт, что кадастровая оценка стоимости апартаментов, особенно если речь идет о проектах редевелопмента бывших промышленных зданий, существенно ниже рыночной стоимости — часто в два-три раза. А значит, и база для расчета налога заметно меньше.

Мы проводили исследования применительно к одному из апартаментных комплексов, который находится на Дмитровском шоссе, и сравнили его кадастровую стоимость с квартирами в похожих по формату комплексах в том же районе. Так вот, кадастровая стоимость квартир в прилегающих районах составляет порядка 120–130 тыс. руб. за кв. м, а в апартаментном комплексе — 88 тыс. руб. за кв. м. Для расчета мы взяли среднюю площадь апартамента и квартиры в 55 кв. м. Разница в стоимости при покупке составляет 2,5 млн руб. Налог за квартиру 4950 руб. в год, налог за апартамент в нашем комплексе — 24 156 руб. в год. Экономия на налоге в случае владения квартирой — 19 206 в год по сравнению с аналогичным апартаментом.

Таким образом, покупая апартаменты, можно сберечь несколько миллионов рублей. Экономия, которую мы получаем на старте, и та, которая образуется от разницы в кадастровой стоимости, позволяет нивелировать повышенную процентную ставку на многие годы. В нашем случае сэкономленных денег хватит на 130 лет выплаты налогов. Конечно, каждый решает для себя, какой выбор ему сделать — купить апартаменты и платить повышенную ставку, но при этом сэкономить несколько миллионов с самого начала или приобрести квартиру и платить пониженную налоговую ставку, но при этом компенсировать покупку в течение сотни лет.