27

Июл
2021

Рынок загородной недвижимости в гораздо меньшей степени регламентирован с точки зрения законодательства, нежели городской. Если при покупке квартиры в новостройке клиента хоть как-то защищает 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», то за городом подавляющее количество сделок, по сути, построено на доверии. Покупая коттедж или таунхаус в строящемся поселке, у вас нет никаких гарантий, что в итоге вы получите жилье в собственность. Кроме, разве что, честного слова застройщика, которое не всегда оказывается таковым. Так называемый преддоговор – это документ, который, в первую очередь, защищает девелопера поселка, но никак не покупателя. И в случае возникновения форс-мажора, чего-то добиться практически нереально, даже через суд. Но с этим приходится мириться: доля поселков, продающихся по 214-ФЗ на загородном рынке минимальна, их буквально можно пересчитать по пальцам рук. Среди них и коттеджный поселок «Артек», девелопер которого считает чистоту и прозрачность заключаемых сделок первым правилом рынка недвижимости.

В чем же заключаются риски при заключении предварительных договоров и что им может противопоставить 214-ФЗ? Основных пять: преддоговор не дает права собственности, не исключает риска двойных продаж, не гарантирует окончание строительства точно в срок, не дает возможности возместить неустойки и убытки, не гарантирует того, что в итоге вы получите именно то жилье, которое, как вам казалось, вы купили. Но обо всем по порядку.

1. Право собственности. Можно сказать, что это основное различие между предварительным договором и законом о долевом строительстве. К примеру, вы можете купить таунхаус в поселке «Артек» и сразу стать собственником, даже если сам таунхаус пока еще существует только в качестве проекта. Дело в том, что работая по 214-ФЗ, застройщик обязан регистрировать каждую сделку в Росреестре. Преддоговор нигде не регистрируется, он лишь дает право одной стороне сделки требовать от другой заключения основного договора купли-продажи, но только после того, как вторая сторона, то есть застройщик, зарегистрирует право собственности на себя. Таким образом, при возникновении какой-то непредвиденной ситуации, когда девелопер коттеджного поселка в силу определенных обстоятельств не может или не хочет регистрировать на себя право собственности, оснований для заключения договора купли-продажи не возникает. Грубо говоря, оплачивая свое будущее загородное жилье по предварительному договору, покупатель целиком и полностью зависит от застройщика, от его желаний и возможностей.

2. Двойные продажи. Практика двойных продаж была широко распространена на рынке городской недвижимости до принятия в 2004 году Федерального закона «Об участии в долевом строительстве». Суть этого вида мошенничества заключалась в том, что каждую единицу жилья нечистый на руку девелопер мог продать не один, а сколько угодно раз. В результате после сдачи дома первый, кто подал документы на регистрацию права собственности, получал квартиру, остальные оказывались, что называется, «у разбитого корыта». 214-ФЗ полностью исключил подобные махинации: после регистрации договора долевого участия в регистрирующем органе, вторая и последующие продажи одного и того же объекта недвижимости становятся невозможны. Работает схема предельно просто: в том случае, если на регистрацию подается договор на уже зарегистрированное жилье, то автоматически выносится постановление об отказе. А незарегистрированный в Росреестре ДДУ никакой юридической силы не имеет. С предварительным договорами все гораздо сложнее. Они нигде не учитываются, соответственно, таких договоров нечестный девелопер может заключить сколько угодно, привлекая денежные средства сразу от нескольких покупателей. В коттеджном поселке «Артек» подобная схема исключена на 100%: каждый договор регистрируется, и получая на руки свой экземпляр, заверенный уполномоченным чиновником, покупатель может быть уверен, что является единоличным собственником указанного в договоре жилья.

3. Сроки строительства. Для рынка недвижимости темпы и сроки завершения строительства – это больная тема. В планы даже самого честного в мире застройщика могут быть внесены коррективы, он зависит от массы факторов: погоды, расторопности чиновников, выдающих разрешения, оперативности поставщиков стройматериалов и так далее. Но если вдуматься, то это проблемы исключительно девелопера, покупатель от этого страдать не должен, четко понимая, когда именно его жилье будет построено, а квартира передана ему в пользование. И вот тут начинается самое интересное. В предварительном договоре, как правило, сроки завершения строительства вообще не указываются. То есть покупатель не знает, когда именно он сможет стать обладателем жилья и вселиться в новый дом. Кроме того, если в договоре не указана финальная дата окончания строительства, то и никаких санкций и штрафов не возникает в случае просрочки. Хотя бы потому, что просрочки, как таковой, нет. С договорами долевого участия ситуация обратная. Все даты и сроки строго прописываются в документах, а в случае их срыва застройщик несет ответственность не только перед покупателем, но и перед государством: контролирующие органы накладывают немалые штрафы. Именно поэтому девелоперы, работающие по 214-ФЗ, стремятся завершить строительство точно в срок. Подобное можно наблюдать и в коттеджном поселке «Артек» — дома сдаются четко в соответствии с заявленными сроками.

4. Неустойки и убытки. Предварительный договор не гарантирует возмещения покупателю неустоек и убытков в случае ненадлежащего исполнения условий договора. Форма договора участия в долевом строительстве строго регламентирована, в нем четко прописано, как и в каких случаях с застройщика взыскиваются убытки и неустойки в связи с ненадлежащим исполнением им обязательств. Кроме того, к договору долевого участия напрямую применяются нормы закона «О защите прав потребителей», в том числе и в части неустоек. К предварительному договору отдельное законодательство не применяется, а в самом договоре возможные штрафные санкции не прописываются.

5. «Кот в мешке». Последний из самых серьезных рисков предварительных договоров – это гипотетическая возможность в итоге получить совсем не то жилье, на которое рассчитывал. Преддоговор никак не характеризует приобретаемую недвижимость, там прописаны только предварительные данные условного помещения. И в процессе строительства по желанию застройщика могут быть изменены площадь помещения, его планировка, этажность и многое другое. Что же касается договоров долевого участия, то в нем объект недвижимости определяется и согласовывается по проектной документации. Причем сам проект до этого утверждается регистрирующими органами при получении девелопером разрешения на продажу объекта по 214-ФЗ. А к каждому ДДУ регистрируется приложение, в котором прописан номер помещения, точная площадь, этажность и количество комнат. И изменение указанных характеристик становится невозможным. Таким образом, каждый покупатель таунхаусов в поселке «Артек» в момент заключения сделки уже знает, каким будет его жилье после окончания строительства.

Резюмируя, можно сказать о том, что на сегодняшний день покупка жилья по 214-ФЗ и договору долевого участия – это самый безопасный способ заключения сделки на первичном рынке недвижимости. Но, к сожалению, на загородном рынке применение закона «Об участии в долевом строительстве» не является обязательным, поэтому до сих пор существуют обходные схемы, которые никак не защищают покупателя. И тот факт, что все-таки находятся единичные девелоперы, которые по собственному желанию применяют этот закон в своих коттеджных поселках, вызывает уважение.