26

Янв
2021

Реконструкция фасадов — строительные работы, улучшающие экстерьер лицевой стороны здания и его эксплуатационные характеристики. Реконструкция должна приводить к усилению надёжности и долговечности постройки, её пожарной безопасности и долговечности. Отличие реконструкции от постройки в том, что производятся только внешние работы, без внутренних.

Чтобы результат соответствовал требованиям и укладывался в запланированные финансовые вложения, необходимо комплексно подходить к вопросу. Самый первый этап — это оформление проектных документов. Согласование изменений фасада, например, создание на нём нового оконного проёма, это многоэтапная процедура. В процессе участвуют проектные и контролирующие организации.

Реконструкция фасадов, форматы

Реконструкция может быть капитальной или косметической. Прежде чем оформлять проектные документы, нужно определиться с ее типом. От выбора зависит порядок и сроки согласования работ. Работы осуществляются по внешнему периметру здания, который отображен в техпаспорте строения. Работы производятся в соответствии с правилами Градостроительного кодекса РФ.

Реконструкция — это работа по внешнему периметру строения, обозначенному на техническом плане. Реконструкция выполняется в соответствии с рядом разрешительных документов в соответствии с правилами Градостроительного кодекса РФ.

Согласование изменений может касаться не всего здания, а только его отдельной части. Например, может понадобиться новый вход при открытии продуктового магазина, кафе, салона красоты. Это нужно, т.к. по закону, если коммерческое помещение находится в жилом доме, у него должна быть отдельная дверь, расположенная не со стороны подъездов, а с другой.

Документы, необходимые для согласования входной группы
Пакет документов должен включать:

документы подтверждающие право на помещение;
технический паспорт из БТИ;
проект работ;
заключение о том, что перепланировка допустима и безопасна;
протокол собственников, разрешивших изменение фасада (если помещение находится в составе жилого дома);
санитарно-эпидемиологическое заключение;
колористический паспорт
ордер ОАТИ на проведение земляных работ, если такие потребуются (необходимость получения данного документа подразумевает получение положительных заключений из геолого-геодезической службы);
технический план, по которому в Росреестр будут вноситься изменения.
После того, как реконструкция фасада будет полностью закончена, Мосжилинспекция выдаст акт о соответствии проведённых работ проектной документации. Затем понадобится техническая инвентаризация здания, и как итог — получение нового техпаспорта. В нём будет находиться фактическая планировка, выполненная в чёрных линиях. На заключительном этапе потребуется регистрация в Реестре.

Иногда требуется ещё больше документов. Например, предполагается, что отдельный вход дополнительно нагрузит несущие конструкции. Тогда для получения разрешения Мосжилинспекции потребуется заключение от проектной организации, а если она уже не существует, то от её правопреемника. Если объект относится к памятникам архитектуры, дополнительно придётся обращаться за разрешением в Департамент культурного наследия.

Фасадные работы, требующие дополнительного заключения:

облицовка фасада плиткой, клинкером, панелями, другими материалами, устройство навесных фасадов;
работы с вентиляционными системами (устройство новой и изменение эксплуатируемой);
реконструкция, демонтаж и монтаж внешних конструкций, несвязанных с входными группами, козырьками, опорами;
устройство лестниц и тамбуров, привязанных к выходу за периметр планировки;
работа с оконными блоками и дверьми;
застекление витрин и балконов.

Этапы согласования
Согласование реконструкции происходит в следующем порядке:

Сбор документов. На их основе формируется запрос проектировщикам.
Подготовка доверенности.
Работа над планировочным проектом, в котором рассчитывается каждый этап и отдельные действия по реконструкции. Также создается техническое заключение.
Получение разрешений.
Выполнение реконструкции в точном соответствии с проектной документацией.
Когда реконструкция фасада будет закончена:

Мосжилинспекция выдаст акт о соответствии проведенных работ проектной документации.
Затем понадобится техническая инвентаризация здания для получения нового паспорта фасада. В нем будет отображена фактическая планировка, выполненная черными линиями.
На заключительном этапе происходит регистрация в Реестре.
Проект должен включать в себя:

план (в масштабе 1: 100)
описательную часть
чертежи противопожарных мероприятий
схемы и расчеты.
В перечень документов, также входят:

заявление на изменение фасада;
документы, подтверждающие право собственности заявителя на объект;
технический паспорт объекта;
техзадание на проектирование.
Проектная документация проходит согласование в местной администрации, службах СЭС, МЧС, управлении архитектуры и в других инстанциях.

Регламентирующие документы
Основные документы:

Градостроительный кодекс РФ. В нем перечислены основные работы, относящиеся к реконструкции фасадов.

Для Москвы статьи кодекса дополняются и конкретизируются Постановлением городского правительства 508-ПП от 25.10.2011, в котором подробно рассматриваются вопросы переустройства помещений.
Правовое определение реконструкции указывается в кодексе в ч. 14 ст.1, оно же относится к работе на фасадах. Если проведение работ создает угрозу безопасности здания. Например, когда работы проводятся с несущими конструкциями, до реализации проекта следует получить соответствующее разрешение.

Разрешения не нужны, если работы выполняются только на внешних поверхностях, на стеновых, или выносных элементах, получать различные разрешения не нужно. Есть некоторые виды работ, которые не указываются в общих нормативах, и соответственно, не требуют многоэтапных согласований. К примеру, к таким работам относится установка блоков кондиционеров на фасадах строений.

Если меняется внешний вид фасада, то необходимо согласование цветового решения и получение колорпаспорта в Москомархитектуре.

Важно знать!

Они не должны иметь опирающиеся на землю стойки. Чтобы выполнять такие работы, потребуется не только готовность самого проекта, но и заключение о том, что на основные несущие конструкции не оказывается вредное воздействие с дополнительной нагрузкой.

В столице вместе с Градостроительным кодексом действует и ряд локальных постановлений городского Правительства, с которыми нужно дополнительно ознакомиться:

№ 432-ПП от 27.08.2012 «О видах, параметрах и характеристиках объектов благоустройства территории, для размещения которых не требуется получение разрешения на строительство»;
№ 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
Постановления определяют, необходимы ли дополнительные согласования, в каком виде потребуются разрешительные бумаги. Поэтому с данными документами нужно обязательно ознакомиться.

Примеры фасадных работ, не нуждающихся в разрешении на проведение:

устройство балконов, лоджий, решеток, прочих подобных пристраиваемых элементов на первом этаже;
облицовка стройматериалами, отличающимися от указанных в первоначальном проекте фасада;
устройство козырьков, навесов (они не должны иметь опирающиеся на землю стойки).

Компетентные мнения
В приказах Минрегиона содержатся требование выполнения инженерных изысканий при облицовочных работ с использованием искусственного и фасонного камня. Минрегион утверждает, что работа с этими материалами может создать угрозу безопасности строению из-за увеличения весовой статической нагрузки.

По утверждению кадастровой палаты, изменение параметров и габаритов здания. Например, их увеличение за счет присоединения балконов, возведения дополнительных этажей, требует составления нового технического плана.

Узаконивание постфактум
Реконструкция фасадов может быть узаконена и после того, как работы завершатся. Формируется тот же пакет документов, а согласование будет проводиться в административном порядке или в соответствии с распоряжением суда.

Однако узаконить уже проведенную реконструкцию фасада намного сложнее, чем действовать по стандартному алгоритму с получением предварительных разрешений. Подготавливая проект, необходимо будет учесть все требования стандартов градостроения и регламентов каждого вида работ.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что реконструкция зданий является непростым (с точки зрения сбора пакета документов) мероприятием. Чтобы сэкономить силы, время и нервы, можно обратиться в специализированные фирмы. Они помогут быстро собрать документы, провести работы согласно нормам и правилам, без дополнительных проблем.