03

Мар
2022

Термины «ребилдинг» и «ретюнинг» появились на российском рынке не так давно, но потребитель к ним уже привык. Если строению нужно придать новый облик, подкрасить, облицевать сайдингом или вагонкой, навесить какие-то легкие декоративные элементы — это ретюнинг. Но если просел фундамент, прохудилась кровля, покосились стены, поблекли цвета окраски, исправит это только ребилдинг.

Термины «ребилдинг» и «ретюнинг» появились на российском рынке не так давно, но потребитель к ним уже привык. Если строению нужно придать новый облик, подкрасить, облицевать сайдингом или вагонкой, навесить какие-то легкие декоративные элементы — это ретюнинг. Но если просел фундамент, прохудилась кровля, покосились стены, поблекли цвета окраски, исправит это только ребилдинг.

По большому счету ребилдинг — это либо капитальный ремонт, либо полная перестройка дома. Плюс его внешнее изменение. Причины для ребилдинга могут быть самые разные. К примеру, по соседству с неприглядным домом вырастает прелестный особнячок из облицовочного кирпича, с резным крылечком и окнами. Любо-дорого посмотреть. И тогда хозяину обычной «коробки» хочется такой же теремок. Однако ни средств, ни времени на строительство новых хором у него нет. Но сделать подобное чудо вполне возможно, если пригласить команду специалистов, которые за пару месяцев превратят невзрачный дом в весьма привлекательный. Конечно, если это не бригада интернациональных шабашников, а грамотные специалисты, имеющие в своем штате опытного архитектора, умелых каменщиков, плотников, кровельщиков.

«Ребилдингу, — замечает Максим Лещев, генеральный директор «Гео Девелопмент», — в большинстве случаев подвергаются дома не только «преклонного» возраста, лет за 30–50, давно потерявшие свой первозданный вид, но порой даже пятилетки. Основная причина реконструкции — стремление владельца улучшить свои жилищные условия, устранить трещины, сколы, изношенности, а иногда заказчику хочется просто изменить внешний облик дома. Довольно часто к ребилдингу подталкивает желание хозяина реализовать объект по максимальной рыночной стоимости в адекватные сроки».

И в самом деле в Подмосковье немало загородных строений, продать которые без предварительных ремонтных работ просто нереально. Это касается не только домов советской застройки. Кирпичные «замки», возведенные в 1990-х гг. на дорогой земле в ближайшем Подмосковье, также попали в разряд неликвида и сегодня активно перестраиваются. Хозяева желают придать им современный эстетичный вид.

«К перестройке также прибегают инвесторы, которые два-три года назад купили загородные дома и ждали наиболее удачного момента для выгодной перепродажи. Увы, требования к жилью после кризиса изменились, так что некоторые строения стали невостребованы. Теперь их собственники вынуждены обращаться к архитекторам с просьбой повысить ликвидность объекта».

Ребилдингу подвергаются дома любого класса, возраста и архитектурного стиля. Хотя эксперты отмечают, что под капиталку идут преимущественно загородные объекты экономкласса. Бизнес-коттеджи изменяют значительно реже. Совсем редки случаи ребилдинга и ретюнинга элитки. Исключением может стать «дом с историей» в стародачном поселке, который перестал устраивать собственника. Спектр работ в этом комплексе услуг огромный — от замены рам до полной перестройки дома.

Но по большому счету ребилдинг — дело для россиян неновое. Достаточно поездить по старым деревням, чтобы увидеть среди покосившихся изб яркие домики-игрушки — с резными крылечками, ставнями, окнами, дверями, забавными печными трубами. Самобытные деревенские мастера всегда умели придать очарование своему жилищу. Например, дом-сад в селе Ожерелки на Горьковском направлении стал настоящей достопримечательностью и не раз появлялся в различных телепередачах. Второй этаж строения, где размещался парник-оранжерея, был выполнен из стекла. Крышу украшали ветряная мельница и огромная ваза диаметром 3 м, наполненная живыми цветами. Увы, хозяин либо постарел, либо его не стало, и дом потерял свою привлекательность.

Эксперты считают, что после переделок (при грамотном дизайн-проекте и использовании качественных декоративных материалов) цена дома вырастает в среднем 10–50%, а за редким исключением и больше. «Например, стоимость объекта до ретюнинга 250 тыс. долл., а после — на 8–10% выше, — рассказывает М. Лещев. — Разумеется, если ремонт кардинально изменит облик объекта, его размер, качество, то стоимость может увеличиться в разы».

Действительно, все зависит от того, насколько серьезной переделке подвергнется жилое строение. Не менее важно, насколько органично оно впишется в окружающий ландшафт после реконструкции. В среднем затраты на легкий ребилдинг типового дома площадью 150 кв. м обойдутся в 250–500 тыс. руб. Однако данные цифры — лишь приблизительные, можно сказать, начальные. Все зависит от объема работ, качества используемых материалов и даже от репутации подрядчика. Чем известней бренд фирмы, больше стаж в этой области, тем дороже, но надежнее ее услуги. Уже при разработке дизайн-проекта придется выложить от 30 до 100 тыс. руб. Опять же все зависит от того, насколько основательно перепланировка и перестройка затронут дом.

Впрочем, не все строения после трансформации становятся ликвидными и востребованными. «Заказчиками такой услуги часто становятся владельцы загородных домов, построенных в 1997–2004 гг., — поясняет Олег Ступеньков, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Инвестиции в малоэтажное строительство». — Они рассчитывают, что жилье получит достойный внешний вид и это, несомненно, должно способствовать повышению его рыночной стоимости. В этом и вся загвоздка. Дома, возведенные в тот период, в большинстве своем находятся в поселках, где отсутствуют центральные коммуникации, развитая инфраструктура, а социальный состав жителей крайне разнороден. Зачастую старое жилье имеет существенные проблемы с планировкой, а потому не всегда функционально. Так что лишь с помощью ребилдинга его не спасти».

Часто заказчик обращается к архитекторам тогда, когда дом находится уже на последнем этапе строительства. Такой вариант не только неоправдан, но и невыгоден. Лучше сразу создать профессиональный проект, предусматривающий все пожелания, и не заниматься переделками на разных этапах строительства.Есть и еще одна категория заказчиков. Недостаток финансовых средств вынуждает многих россиян покупать безликое дешевое жилье с расчетом на то, что со временем его привлекательность можно повысить за счет ребилдинга. Благо за последний год на российском рынке появилось несколько подрядных ремонтных организаций, специализирующихся только на данном виде деятельности. Впрочем, качественные услуги по ребилдингу по силам любой строительной компании, в которой имеется если не архитектурное бюро, то опытные архитекторы и дизайнеры. Без этих специалистов строители проведут обычные ремонтные работы.

«Спектр услуг, названный умным словом «ребилдинг», — не что иное, как маркетинговый ход, — высказывает свою точку зрения на новое направление в строительной отрасли М. Лещев. — В реальности существуют частные инвесторы, которые покупают старые домовладения в популярных местах, на востребованных направлениях, в том числе и на Рублево-Успенском шоссе. Строение ремонтируют, приукрашивают и за немалые деньги вновь выставляют на рынок. Но в данном случае объект приобретает ценность не за счет ретюнинга или ребилдинга, а из-за местоположения и стоимости земли». Так или иначе любому дому необходимо придать товарный вид, чтобы привлечь покупателя.

Другие эксперты склонны считать, что авторами модного направления в ремонте стали производители отделочных материалов, их порыв подхватили строители и ремонтники. Как бы то ни было, услуги по переоблицовке фасадов и декорированию загородных зданий сегодня предлагают практически все крупные застройщики. Работы эти востребованы и присутствуют на рынке, так сказать, в открытом доступе. Спрос на услуги некоторых компаниий, специализирующихся только на ребилдинге, за прошедший год поднялся в пять — десять раз.Ожидается, что волна ребилдинга нахлынет в ближайшие 10–15 лет. Вспомним, что кризис вынудил девелоперов распродавать землю без подряда. В результате каждый строил кто во что горазд. И сегодня «шанхаи» без единого архитектурного стиля произрастают как на дрожжах.

«С помощью ребилдинга, — уверена Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», — можно внести в такой поселок единую концепцию и тем самым повысить ликвидность домов. Однако там, где так и не были проложены обещанные коммуникации, никакие перестройки не помогут. В неликвидную категорию попадут и дома, планировка которых не позволит специалистам внести существенные изменения».

И еще один нюанс, который не сможет решить даже самый основательный ремонт. Ведь придирчивый покупатель со статусом будет обращать внимание не только на архитектурный проект и материалы, из которых построено здание, но и на социальный состав жителей поселка. Можно отделать дом качественными материалами, внести в его внешний облик интересные дизайнерские элементы. Но если по соседству будут стучать отбойные молотки, а округа наполняться ревом грузовой техники, то дом с прекрасным тюнингом покупатели все равно будут обходить стороной.