10

Авг
2015

Снижение цен на жилье на фоне роста себестоимости строительства может сделать нерентабельными значительную часть девелоперских проектов. Ситуацию усугубляет грядущая реформа ФЗ-214, в результате который застройщики могут лишиться самого дешевого источника финансирования – денег дольщиков. Чтобы предотвратить обвал жилищного строительства в стране, властям придется застройщикам помочь — материально и организационно, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Напомним, в России обсуждается вопрос поэтапного перехода к новой системе приобретения новостроек. 24 июля на заседании Совета при президенте России по жилищной политике была поставлена задача до 2020 года перейти от системы долевого строительства к продажам готового жилья. С таким предложением выступил губернатор Подмосковья Андрей Воробьев. Соответствующие изменения в законодательство планируется внести уже осенью.

Предполагается, что с 1 января 2016 года покупатель, банк и застройщик будут заключать трехсторонний договор, по которому средства дольщиков должны будут поступать на спецсчет в банке, а из банка — направляться на проектное финансирование. Таким образом, будет обеспечено финансирование полной стоимости проекта и строительство завершится в срок, говорится в материалах совещания. А с 1 января 2020 года можно будет продавать жилье только после ввода объекта в эксплуатацию. «Ясно, что при нынешней структуре затрат после ликвидации долевого строительства многие проекты уйдут в минус и станут нецелесообразными. И властям придется либо смириться с падением объемов жилищного строительства, что явно не входит в их стратегические планы, либо серьезно усилить поддержку отрасли», — считает руководитель IRN.RU.

В рамках долевого строительства покупатели становятся соинвесторами стройки, снабжая девелоперов деньгами в обмен на обещание в будущем предоставить квартиру, в момент заключения сделки еще не существующую в природе. Банковское финансирование, которое планируется сделать основным для девелоперов после отмены ДДУ, стоит значительно дороже средств дольщиков – в отличие от граждан-физлиц, банкиры под обещания не кредитуют. В настоящее время, по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, проценты по кредитам для девелоперов достигают 22% годовых. Крупные компании могут рассчитывать на более гуманное отношение, но даже они пока не хотят связываться с банками – слишком дорого (см. «Снижение ключевой ставки ЦБ: идти в банк за выгодными кредитами еще рано»).

Соответственно, чтобы компенсировать исчезновение самого дешевого источника финансирования жилищного строительства правительству придется обеспечить снижение ставки по банковским кредитам для девелоперов. Опустить процент до приемлемого уровня рыночными методами в обозримом будущем вряд ли получится, поэтому, скорее всего, будет запущена программа субсидирования кредитов на строительство жилья – по типу льготной ипотеки для граждан.

То, что государство не собирается оставлять застройщиков «при своих интересах», подтверждают и подмосковные власти, инициировавшие реформу 214-ФЗ. «Застройщик может также самостоятельно привлекать деньги банка, но это должна быть более низкая ставка. Да, беспроцентных денег дольщиков как раньше в том же объеме больше не будет, но должны появиться более дешевые кредитные. Как раз этот механизм губернатор Московской области А.Ю. Воробьев и предложил проработать с банками, которые имеют большой опыт финансирования жилищного строительства, например Сбербанк и ВТБ», — говорится в сообщении пресс-службы зампреда правительства Московской области Германа Елянюшкина.

«Кроме того, деньги имеют стоимость во времени, чем короче согласовательный процесс, тем дешевле финансирование. Снизить в два раза себестоимость строительно-монтажных работ без потери качества нельзя, а сроки реализации проекта – вполне, причем на конечную цену это окажет примерно такое же влияние», — поясняет Олег Репченко. Так что сделать строительные проекты менее затратными и, следовательно, более выгодными для девелоперов может ликвидация лишних административных барьеров.

Нельзя сказать, что правительство ничего не делает в этом направлении – сокращён перечень обязательных согласований, услуги переводятся в электронный вид и т.д., по на практике результаты этих усилий пока не очень ощутимы. Хочется надеяться, что, в связи с грядущей реформой отрасли, чиновники будут действовать более решительно.

Кроме того, власти имеют возможность существенно сократить одну из основных расходных статей девелоперского бизнеса, обеспечив более привлекательные условия получения площадок под жилищное строительство. Напомним, в структуре затрат столичных застройщиков примерно треть приходится на землю. «Чтобы строительство жилья оставалось выгодным в новых условиях, застройщики должны получать землю существенно дешевле, чем раньше, потому что из-за низкой платёжеспособности населения продать жилье, построенное на этой земле, они тоже смогут только по более низким, чем ранее, ценам», — говорит Репченко.

Чиновники, в общем-то, уже дано пытаются сделать землю более доступным ресурсом, даже особую структуру по введению в оборот пустующих земельных участков придумали — Фонд РЖС (недавно на основе фонда и АИЖК было образовано Агентство жилищного развития). Итоги деятельности фонда довольно неоднозначные, но для Москвы, которой это учреждение в любом случае практически не занималось, важна другая инициатива, исходящая уже от самих застройщиков. Речь о законопроекте о развитии промзон, разработанном Клубом инвесторов Москвы и активно лоббируемом столичным руководством. Первоначально планировалось, что законопроект, внесенный в Госдуму в конце апреля, будет рассматриваться в сентябре, но парламентарии занялись им в ускоренном порядке: 30 июня документ был одобрен в первом чтении.

В первую очередь документ направлен на решение проблемы большого количества собственников в промзонах, чьи интересы не совпадают и с кем не удается договориться — именно это часто мешает приступить к крупным проектам редевелопмента на территории промзон. («Стройка на заводе: промзоны дадут миллионы метров жилья»).

Законопроект среди прочего предусматривает принудительное изъятие недвижимости у собственников с целью скорейшей реорганизации промзон – то есть освоения этих территорий застройщиками. Таким образом, в результате принятия закона должен появиться относительно недорогой механизм перераспределения земельных ресурсов в пользу жилищного строительства (см. «Принятие закона о промзонах позволит Москве развиваться дальше – глава Москомстройинвеста»). Как уже заявил вице-мэр Марат Хуснулли, на промышленных территориях можно возвести примерно 40 млн кв. м жилья, так что ресурса этого хватит надолго. «У застройщиков сильно разрослась затратная часть, а покупатели больше не могут покупать жилье по прежним ценам. Реформа долевого строительства эту проблему усугубляет. Поэтому, если власти не хотят обвала одной из ключевых для национальной экономики отраслей, им придется пойти навстречу застройщикам», — резюмирует Олег Репченко.