13

Фев
2015

Считается общепринятым, что инвестирование в новостройки – дело очень выгодное. Не оспаривая сам этот тезис, мы задались простым вопросом: а что там с налогами? Известно ведь, что государство не пропускает ни одного мало-мальски прибыльного занятия своих подданных, со всего взимая свою долю.

Доходно и довольно безопасно

Для начала – совсем коротенько – о самой извлекаемой тут прибыли. Она базируется на том приятном для частных инвесторов обстоятельстве, что квартира на ранней стадии строительства стоит меньше, чем перед самой сдачей дома в эксплуатацию. Даже если в среднем по рынку цены не растут, на каждом отдельно взятом ЖК они поднимаются – по мере приближения этого ЖК к готовности.
«Обычно цена квартиры на стадии котлована на 20-30% ниже, чем на стадии ввода в эксплуатацию, — сообщил «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru» Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – Разница в стоимости – это плата за строительно-монтажные риски, которые инвестор разделяет с застройщиком».

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», называет немного иные цифры: по ее словам, рост цен в новостройках обычно составляет 30-50% за весь срок строительства (1,5 — 2 года). Касается, по мнению эксперта, это всех ценовых сегментов жилья, однако в ЖК классов эконом и комфорт квартиры наиболее ликвидны, и по этой причине они традиционно пользуются наибольшим спросом инвесторов. «Инвестирование в недвижимость всегда было надежным средством сохранения и увеличения сбережений, — подводит итог Мария Литинецкая. – Такое вложение капитала несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в акции или оформлением депозитного счета».

Будьте «физиками»!

Следующий интересующий нас вопрос – размер подлежащих уплате налогов. Тут все просто – ставка составляет хорошо знакомые всем гражданам 13% (налог на доходы физических лиц, НДФЛ). В очень редких ситуациях НДФЛ может быть и выше – например, если человек не является налоговым резидентом России, т.е. больше половины года проводит за границей. Но это, согласимся, случай весьма экзотический…
Хотя 13% — ставка весьма щадящая, пытливый ум некоторых наших сограждан пытается уменьшить и ее. Существует вроде бы лежащий на поверхности путь – стать индивидуальным предпринимателем (ИП), для которых ставка налогов составляет 6%. Однако более глубокое изучение вопроса показало, что делать так не следует.

Во-первых, «физик» платит только налог, а ИП – налог и еще некую фиксированную сумму: в Пенсионный фонд, Фонд обязательного медицинского страхования. Во-вторых (и это намного существеннее), налог здесь оказывается далеко не 6%… «Если инвестор имеет статус ИП и перешел на упрощенную систему налогообложения, то он имеет выбор: платить налог в размере 6% от доходов или 15% от доходов, уменьшенных на расходы», — напоминает Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

Разъясним последний тезис подробнее. Предположим, мы купили квартиру «на котловане» за 5 млн руб. и продаем ее затем за 6,5 млн руб. Доход физического лица тут будет признан 1,5 млн руб., 13% налогов с них – 195 тыс. руб. Если же инвестор решит выступить в роли ИП, его доходами будут считаться… все 6,5 млн, и 6% от этой суммы составят 845 тыс. руб. А 1,5 млн руб. – это, по версии закона, «доходы, уменьшенные на расходы», т.е. они подлежат налогообложению по ставке 15% (225 тыс.). Вывод простой: наш бедный ИП при любой системе налогообложения заплатит больше, чем «физик».

Есть еще и третье соображение – на случай, если кому-то изложенного в предыдущем абзаце показалось мало. Чтобы заплатить налоги как ИП, нужно с самого начала заявить о себе в таком качестве, то есть заключить ДДУ с застройщиком именно в статусе индивидуального предпринимателя. А подобные покупатели не очень нравятся продавцам первичного рынка. «В таком случае объекты часто продаются по завышенной стоимости: разница в цене при продаже квартиры физическому лицу и ИП может составлять 5%, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Девелоперы стараются не пускать на свои объекты мелких инвесторов, понимая, что они на финальной стадии станут демпинговать и сбивать цены». Одним словом, выходит, что инвестировать в строительство со всех точек зрения выгоднее в статусе частного лица, и никак иначе…

Округляют, и всегда не вашу пользу

Теперь перейдем к рассмотрению суммы, с которой будет уплачиваться налог – на юридическом языке она называется налогооблагаемой базой. Как мы уже установили в предыдущей главе, если покупатель станет действовать как физлицо (т.е. не займется различными «поигратушками» в ИП), эта база будет определяться как разница между ценой приобретения и ценой продажи. «Физическое лицо, декларируя доход от продажи недвижимости или уступки права требования, имеет право в целях налогообложения уменьшить доход на сумму расходов по приобретению проданного имущества или имущественного права, — дополняет Ирина Федулова, автор программы «Персональный аудит». – Эта разница и формирует налоговую базу для исчисления налога на доходы физического лица (НДФЛ)».
Рассмотрим процесс поподробнее. Начнем с первой процедуры, т.е. приобретения квартиры у застройщика. Хорошо известно, что суммы, которые приходится заплатить здесь, всегда больше, чем цена, указанная в ДДУ. Надо потратиться на дополнительные услуги, различные пошлины. А еще в офис застройщика хорошо бы прийти со своим юристом или риелтором – чтобы именно этот человек, получающий деньги от вас (а не от продавца), изучил все предлагаемые документы. Все это – добавочные траты, фактически увеличивающие цену. Однако налоговые органы в упор всех этих обстоятельств не видят – для них ценой приобретения является только то, что записано в ДДУ.

Аналогично и со вторым этапом, т.е. продажей квартиры инвестором окончательному покупателю. Эта процедура оказывается еще более затратной: во-первых, объект надо реализовать на жестком конкурентном рынке (в том же доме продает квартиры еще и застройщик, вы не забыли?), так что часто приходится нанимать риелтора. А во-вторых, повсеместно распространена практика взимания застройщиком платы за перерегистрацию ДДУ с одного частного лица на другое. Практика эта, как говорит Алексей Комаров, нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга, незаконна. «Согласие строительной компании на переуступку по ДДУ необходимо, только если денежные средства дольщиком выплачены не в полном объеме, — отмечает эксперт. – В любом случае, заявленные цифры платы за получение согласия СК не обоснованы и должны быть обжалованы дольщиком». Однако застройщики продолжают эти деньги взимать (иногда доходит до 200 тыс. руб.). Все эти траты, как уже догадался проницательный читатель, органы ФНС также отказываются признавать как основание для уменьшения налогооблагаемой базы. «Сумма, с которой будет взиматься налог, – это разница между стоимостью, указанной в ДДУ, и договором уступки по ДДУ, — подытоживает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – В процессе заключения сделок могут быть разные дополнительные траты, однако эти суммы при налогообложении не учитываются».

Уроки математики

Попробуем произвести небольшие расчеты – налогов, а заодно и собственной прибыли. В качестве основы возьмем уже упоминавшийся выше пример – частный инвестор приобретает квартиру за 5 млн руб. (цифра из ДДУ) и продает ее затем за 6,5 млн руб. (тоже из договора). Доход – тот, который признает налоговая инспекция, – составляет здесь 1,5 млн руб., налог с него – 195 тыс. руб.
В реальности же наш инвестор потратил еще 300 тыс. руб. на всевозможные накладные расходы, т.е. его доход составил лишь 1,2 млн руб. 195 тыс. налоговых платежей с этой суммы – это 16,25%. Именно такими и оказываются реальные налоги – хотя, конечно, органы ФНС с таким расчетом вряд ли согласятся. Что ж, даже такой уровень – это не так плохо. Меньше, чем во многих заграничных странах…

«Оптимизация»: не мудрствуя лукаво

Какими низкими ни были бы налоги, всегда найдутся граждане, которые не захотят платить и их. Существует метод, хорошо известный на вторичном рынке, – если квартира находится в собственности продавца менее трех лет, в договоре купли-продажи пишут «990 тыс. руб.» — чтобы было меньше миллиона. В изучаемом нами случае методика похожая – только во втором договоре фигурирует не 990 тыс., а та сумма, которую частный инвестор заплатил застройщику. Выходит, что частный инвестор ни копеечки не заработал, а занимался всеми этими спекуляциями просто от любви к процессу.

«Это достаточно распространенная схема ухода от налога, — комментирует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Но она имеет свои риски. Проблемы могут возникнуть при проверке сделки налоговой инспекцией. Поэтому, чтобы не иметь проблем с законом, в договоре необходимо указывать всю сумму и платить налог с прибыли». Правда, Мария Литинецкая тут же уточняет, что «уличить инвестора в этой схеме довольно сложно. К примеру, причиной продажи по заниженной стоимости может быть «срочная продажа» по обстоятельствам».

Ирина Федулова («Персональный аудит») добавляет, что подобные махинации противоречат не только налоговому, но и – учитывая размеры скрытых сумм – уголовному законодательству. «Такое деяние влечет за собой наказание от начисления штрафов до лишения свободы до трех лет (198 статья УК РФ), — отмечает эксперт. – Поэтому каждый для себя решает самостоятельно, возможно ли применение такого метода «оптимизации» налогообложения».

…И последнее, что хотелось бы сказать в этой теме. С 1 января 2016 года вводится новация в законодательство, согласно которой если цена сделки (по бумагам) сильно отличается от кадастровой оценки объекта, налог продавец все равно заплатит – с кадастровой цены. Мера, как мы понимаем, направлена на борьбу с тем самым миллионом в договоре на вторичном рынке. «Первички» все это не касается: у непостроенных новостроек, где каждая квартира — еще «неосязаемый чувствами звук», никакой кадастровой цены быть не может.

Впрочем, опрошенные нами эксперты рекомендовали частным инвесторам не обольщаться: если нужда в деньгах припечет, государство что-нибудь придумает и для данного сегмента. «Варианты возможны разные, — считает нотариус Алексей Комаров. – Например, при продаже дольщиком жилья до ввода в эксплуатацию объекта можно установить налог как процент от цены по договору ДДУ. Такие меры хороши на растущем рынке для отсечения спекулянтов, вздувающих цены. В текущей ситуации проблем с продажами такие меры не актуальны».