05

Сен
2016

Законодательная база

В терминологии выделяются два понятия по изменениям, вносимым в жилое помещение:
переустройство (переоборудование) — изменения касаются инженерных сетей, электрооборудования, сантехнических приборов, которые требуют внесения соответствующих записей в техпаспорт помещения;
перепланировка — изменение формы и/или размеров помещения за счёт перемещения стен, дверных и оконных проёмов, что также фиксируется в техпаспорте.

Основным нормативным документом при перепланировке квартир является Жилищный Кодекс РФ, в актуальной редакции 2016 года, а именно — глава 4 (ст. 25–29):
виды перепланировок и переоборудования;
основание для выполнения работ;
в каких случаях отказывают в согласовании;
оформление Акта выполненных работ;
последствия, предусмотренные кодексом, при самовольной перепланировке.

О разрешаемых и запрещённых законодательно переоборудованиях и перепланировках информация дана в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённых Госстроем РФ в 2003 году, а именно в п. 1.7.
Для Москвы следует руководствоваться и ППМ от 25.10.2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах» (с изм. на 2 авг. 2016 года) с обязательными приложениями. В постановлении наиболее полно рассматриваются все этапы работ, порядок согласования и утверждения, даны бланки заявлений, актов, разрешительных документов, перечислены ограничения при выполнении перепланировок. Данным документом можно пользоваться в качестве справочного и жителям других городов, в особенности, если местными органами аналогичное постановление не принято.

Перепланировки, для которых требуется и не требуется узаконивание, ограничения на перепланировку

Рассмотрим, какие изменения возможны в принципе, и какие перепланировки требуют или не требуют разрешения.
Требующие узаконивания

Большинство переделок, которые планируются при капремонтах или при въездах в новостройку, требуют узаконивания:
дополнительные стены и перегородки, увеличенная толщина (масса) устройства полов, увеличивающие нагрузку на перекрытия (свыше 150 кг/м2) и несущие стены;
соединение двух помещений или двух квартир в одну с нарушением целостности несущих стен;
расширение полезной площади за счёт кладовок;
перемещения санузла, ванны, установка душевых кабинок, джакузи вне санитарных зон;
изменение конфигурации и размеров, перенос балконов, лоджий, окон, лестниц, дверных проёмов;
установка оборудования, требующего прокладки и подключения коммуникаций — газовые плиты (замена электроплит на газовые и наоборот), колонки, котлы, бытовые и сантехнические приборы, подсоединяемые к водопроводу и канализации;
подключение коммуникаций;
монтаж/демонтаж лестничных пролётов;
оборудование тамбуров с изменением их размеров.

Не требующие узаконивания

Не узаконивать можно следующие изменения:
объединение помещений с нарушением целостности или сносом некапитальных стен;
монтаж/демонтаж встроенной мебели;
замена коммуникаций и оборудования на аналогичные объекты, устанавливаемые на том же месте;
остекление балконов, лоджий;
косметический ремонт.

Ограничения на перепланировки

Убедитесь в первую очередь в том, что имеете право вообще выполнять перепланировку. Например, часто в случае приобретения квартиры в ипотеку на весь срок выплат любые конфигурационные изменения могут быть запрещены.
Кроме этого, разрешения не выдаются на изменения, влекущие:
нарушение прочности и возможное разрушение (полное или частичное) несущих конструкций здания;
затруднение или прекращение функционирования инженерных систем;
ухудшение эстетики фасада здания;
затруднение использования противопожарных выходов и устройств;
ухудшение жилищных условий жильцов квартиры или дома в целом.

Таким образом, запрещается:
организовывать проёмы (двери, окна) в несущих конструкциях без дополнительного укрепления;
объединять квартиры, расположенные на разных этажах, если это связано даже с частичным демонтажем межэтажного перекрытия (без выполнения специальных работ);
демонтировать части фасада с целью объединения жилого помещения и лоджии (без выполнения специальных работ);
объединять санитарные комнаты с жилыми;
пристраивать балконы, лоджии, веранды к квартирам первого этажа и погреба под их балконами/кухнями (зависит от места);
выносить радиаторы на балконы, лоджии;
обустраивать в многоквартирном и многоэтажном доме водяные тёплые полы;
перекрывать вентиляционные каналы и пожарные лестницы.

Согласование и узаконивание перепланировки

Сначала нужно получить технический план квартиры, составляемый в БТИ. Согласование перепланировки квартиры при небольших изменениях можно вести по эскизу, прочие требуют выполнения проекта. Разрешениями на перепланировку может заниматься жилищная комиссия (инспекция) или многофункциональный центр (МФЦ).
Согласование и узаконивание по проекту

Согласование изменений по проекту выполняется до начала работ. Если перепланировка уже произведена, нужно создать имитацию нормального процесса: согласовать перепланировку, как предстоящую, выдержать время «на выполнение работ» и после этого окончательно узаконить. Этот способ сопряжён с определённым риском и не рекомендован в случаях, когда такую ситуацию можно избежать.

Проект требуется выполнить в следующих случаях:
установка или перенос газовой плиты, подсоединяемой к магистрали стационарным трубопроводом (при гибком шланге — не требуется);
монтаж электроплиты взамен газовой;
перенос санитарных, «мокрых» зон (кроме переноса места установки стиральной и посудомоечной машины);
возведение капитальных стен;
создание проёмов в капитальных и межквартирных стенах и перекрытиях;
усиление, изменение устройства полов — важно для новостроек, так как они сдаются без финишного покрытия, при переносе кухни, ванной (гидроизоляция);
создание новых массивных перегородок толщиной более 100 мм (гипсокартонные стены по металлокаркасу — не требуют). В домах с полностью деревянными межэтажными перекрытиями все перегородки требуют узаконивания;
все изменения, касающиеся фасада здания.

Проект перепланировки нужно заказывать в специализированной организации. Согласование проекта может быть выполнено самостоятельно или с помощью организаций-посредников за дополнительную плату. Согласование проекта производится в ЖЭК (ТЭС, ТСЖ), МЧС, газовой службе, архитектурно-строительном надзоре и у главного архитектора территориальной единицы, Водоканале, Надзоре за пожарной безопасностью, Электронадзоре, СЭС — комплект разрешений от инстанций зависит от производимых переделок.Перед выполнением проекта необходимо получить в БТИ техпаспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию к плану.

Согласование и узаконивание по эскизу

Данный вид согласования производится после завершения работ и если есть абсолютная уверенность, что все переделки не нарушают правовые и строительные нормы. В виду различных требований, предъявляемых разными жилищными инспекциями, лучше заранее уточнить список возможных к согласованию по эскизу переделок. Эскиз может быть выполнен «от руки» самостоятельно на плане квартиры, выполненном БТИ. Красным цветом обозначают демонтируемые элементы, а зелёным — возводимые (устанавливаемые). К эскизу прилагается экспликация с перечнем оборудования и выполненных работ.