08

Апр
2015

За последние несколько лет сделки, в которых участвуют залоговые квартиры, из исключения стали правилом. Теперь их причиной все чаще становится неплатежеспособность продавцов, попавших в сложную жизненную ситуацию и лишенных возможности обслуживать кредит.

Продажа залоговой квартиры — нестандартная сделка. Сложность ее связана с тем, что купленная квартира находится в обременении у банка. Подобные сделки происходят за наличный расчет. И это ограничивает круг покупателей, готовых рассматривать такую недвижимость. Даже если покупатель собирается использовать для приобретения квартиры ипотечный кредит, собственных средств у него должно быть достаточно, чтобы выплатить остаток долга прежнего владельца перед банком.

На рынке, где предложение и без того велико, привлечь внимание покупателей к такому объекту можно только благодаря сниженной цене. Поэтому, по словам специалистов, залоговые квартиры, как правило, продаются по цене процентов на десять ниже, чем аналогичные по характеристикам необремененные объекты.

«Востребованность квартиры с обременением банка напрямую зависит от оставшейся суммы долга нынешнего владельца перед кредитной организацией, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова. — Если она невелика (не превышает 500 тысяч рублей), это не способно как-то серьезно сказаться на том, как скоро залоговая квартира найдет своего покупателя. Потому что сумма первоначального взноса по ипотечному кредиту находится примерно в тех же пределах. Если же сумма залога выше, это может серьезно повлиять на спрос на такую недвижимость. Раньше из ста покупателей для приобретения залоговой квартиры мы могли рассматривать сорок, сейчас это количество снизилось. Кроме того, мы работаем далеко не со всеми залоговыми объектами. Например, мы совершенно точно не возьмемся продавать объект, если сумма оставшегося долга заемщика перед банком выше, чем рыночная цена этой квартиры».

При продаже залоговой квартиры все индивидуально, и в некоторых случаях объект с обременением все-таки может быть продан по рыночной цене, считает директор по развитию АН «КРОМ» Максим Омельянчук. «При продаже таких квартир существуют три различных стратегии. Первая — когда, продавая купленную в ипотеку квартиру, человек изначально пытается получить за нее ровно столько, сколько ему нужно для решения каких-то своих вопросов. Например, он рассчитывает, что после окончательного расчета с банком у него должна остаться определенная сумма для покупки другой жилплощади, поэтому залоговая недвижимость выставляется изначально по завышенной для такого предложения цене. Понятно, что со временем, после того как какое-то время квартира не вызывает интереса у покупателей, ее цена корректируется.

Второй вариант — когда человек пытается продать квартиру по среднерыночной цене, той же, по которой в настоящее время выставляют квартиры без обременения. И в некоторых случаях, если у этой квартиры нет прямых конкурентов, а это может произойти, если она обладает какими-то уникальными характеристиками, например, находится в конкретном доме, где на продаже нет квартир, на нее будет спрос. Вариант третий — когда продавец понимает, что ни первая, ни вторая стратегия не срабатывают, и наличие обременения — это отягощающий фактор, и начинает продавать объект ниже рынка».

Порядок проведения сделки с залоговой квартирой

Сделка с обремененным объектом занимает больше времени, чем обычная продажа квартиры. Сроки сделки целиком и полностью зависят от того, когда банк может подготовить закладную на недвижимость. В некоторых случаях с момента, когда произошло полное досрочное погашение, до того как банк подготовит закладную, проходит месяц.

Поскольку к процедуре снятия залога банки подходят индивидуально, структура сделки может отличаться в зависимости от выдавшей ипотеку кредитной организации. В общих чертах эта схема выглядит следующим образом. Нынешний собственник квартиры должен поставить банк в известность о своем намерении ее продать, для этого он пишет заявление о досрочном погашении кредита.

Причем если раньше заявление на досрочное погашение клиент банка мог подать только в определенный день (привязка обычно делалась к дате платежа, для этого в договоре были прописаны определенные ограничения), то сейчас никаких ограничений нет, и написать заявление на досрочное погашение можно в любой момент.

Сама сделка по реализации залогового объекта разбивается на два этапа. На первом этапе покупатель должен погасить остаток задолженности по кредиту нынешнего заемщика, для того чтобы банк мог списать эту сумму и выдать продавцу письмо о том, что тот полностью выполнил свои обязательства перед кредитной организацией. Если кроме суммы долга у нынешнего владельца квартиры накопились штрафы за просрочку платежей, остаток долга увеличивается на их сумму. После того как обременение снято, на втором этапе покупатель выплачивает оставшуюся часть стоимости квартиры.

Между нынешним владельцем квартиры и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что покупатель передает продавцу сумму, необходимую для выплаты остатка долга банку. В день списания платежа покупатель кладет сумму, равную остатку задолженности заемщика по кредиту, на текущий счет продавца в банке, чтобы банк мог эту сумму списать и выдать заемщику подтверждение, что обременение с квартиры может быть снято.

Особенности продажи обремененной недвижимости

Основная сложность сделки с обремененной квартирой заключается в том, что покупателю необходимо удостовериться, что полученная сумма была использована продавцом для погашения задолженности по кредиту, а не потрачена на какие-то иные цели.

«Для того чтобы подстраховаться, покупатель может внести деньги на счет продавца за час до окончания работы банка и оставаться с продавцом до момента списания средств со счета. Поскольку банки в своей работе ориентируются на московское время, списание происходит в конце того же дня, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова. — Дополнительной гарантией может стать перечисление денег продавцу через кассу банка. В этом случае у покупателя будет квитанция, в которой указано, что он перечислил денежные средства на счет продавца».

После того как списание остатка долга произошло, банк выдает своему бывшему клиенту закладную, с которой можно обращаться в Управление Росреестра, для того чтобы снять обременение. Срок, за который обременение снимается с квартиры, может различаться в разных банках и зависит от того, хранится закладная в депозитарии того же банка, что выдавал кредит, или за прошедшее с момента выдачи кредита время она была передана в другую кредитную организацию.

У крупных игроков рынка, выдающих большую часть кредитов в Красноярском крае: Сбербанка, «Газпромбанка», «ВТБ 24», — снятие обременения происходит достаточно быстро и, как правило, занимает три — четыре дня, в то время как у банков, работающих по стандартам АИЖК, этот процесс может растянуться на месяц.

После того как полное списание остатков долга по кредиту произошло, банк снимает обременение с квартиры. В одних банках все необходимые для этого документы заемщику выдают на руки, и снятие обременения в Управлении Росреестра производит сам заемщик, представитель банка вместе с ним в Росреестр не ездит. В других кредитных организациях в регпалате обязательно выступает представитель банка. Поскольку выехать с заемщиком в Росреестр он может в определенные дни, может возникнуть ситуация, при которой обременение погашено сегодня, а время для посещения Управления Росреестра у сотрудника банка нашлось только через несколько дней.

Подавать документы на снятие с квартиры обременения банка и регистрацию перехода права собственности на нового владельца специалисты советуют в один день. Оставшаяся сумма — разница между уже выплаченной покупателем суммой долга перед банком и ценой квартиры — закладывается в ячейку с определенными условиями доступа. Как правило, для ее получения продавцу необходимо предъявить зарегистрированный договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности на нового владельца, выписку из ЕГРП.

В том случае, если для приобретения залоговой квартиры покупатель собирается также воспользоваться ипотечным кредитом (как правило, того же банка, где квартира была куплена ее нынешним владельцем), сделка усложняется. Потому что в этой ситуации банку необходимо оценить покупателя в качестве нового заемщика. В этом случае после погашения кредита обременение с квартиры не снимается, объект по-прежнему остается в залоге у банка, только уже по новому кредитному договору.

«Сделки с залоговыми квартирами делятся на две категории, — рассказывает директор по развитию компании «КРОМ» Максим Омельянчук. — Первая, когда человек улучшает свои жилищные условия, и вторая, когда он продает залоговую квартиру от безысходности, потому что не может заниматься обслуживанием кредита, последние сделки проходят очень тяжело. Этой сделке что-то предшествовало, человек мог потерять работу, могли возникнуть проблемы с бизнесом, поэтому состояние продавца подавленное, он не всегда может оперативно принять решение. Сколько мы ни проводили подобных продаж, они всегда проходят непросто».

Дополнительные риски

Любые сделки, где есть дополнительные расчеты, большие задатки и рассрочки платежей, по словам специалистов, влекут за собой определенный риск для покупателей. «Сделки с залоговыми квартирами были связаны с определенными рисками для покупателей и в более спокойные времена, сейчас же, во время кризиса, как правило, активизируются различные мошенники», — отмечает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-­Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова.

Буквально пару месяцев назад в Красноярске произошел случай, когда продавец при совершении сделки с обремененной квартирой присвоил деньги покупателя, перечисленные на его счет для погашения долга перед банком. По словам специалистов, на практике такие случаи встречаются нечасто, однако это не означает, что покупатель не должен очень серьезно подойти к проведению сделки с залоговой недвижимостью.

«Мы не беремся за реализацию любой залоговой квартиры, — рассказывает заместитель управляющего отделением компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» на пр. «Красноярский рабочий», 37, Лариса Шевцова. — Как правило, если мы проводим такие сделки, речь идет об ипотечных квартирах, которые ранее приобретались при участии нашего агентства. В любом случае, ситуация анализируется индивидуально, заранее просчитываются все возможные риски. Для проведения таких сделок у агентств есть опыт, наработанные технологии, и это определенным образом гарантирует благополучный исход сделки. Поэтому, несмотря на то что зачастую продавцы и покупатели квартир находят друг друга самостоятельно, они обращаются в агентство за юридическим сопровождением сделки».