03

Авг
2015

Что лучше, купить квартиру в ипотеку или снимать, — один из вечных вопросов. Ведь ежемесячные платежи по ипотеке выше средних арендных ставок почти в два раза. Но помимо экономических факторов есть и другие. Аргументы за и против. Вопрос, купить ли квартиру в ипотеку или лучше снимать, возникает у многих, кто задумывается об изменении жилищных условий. Есть те, кто считает ипотеку кабалой и не готов переплачивать банку, а есть непреклонные сторонники получения личной собственности. «Лучше купить в ипотеку, конечно, потому что собственность оказывается твоей и нет никаких неожиданностей от владельца, который может передумать сдавать тебе квартиру.

Впрочем, у меня опыта съема нет — как раз по причине этого убеждения», — рассказывает Константин из Московской области. «Другое дело, что не во всяких обстоятельствах ипотеку дадут, а снять квартиру можно практически всегда. И вкладываться в ипотеку стоит только в очень убедительном случае, когда реально представляешь, что дальше у этой собственности есть перспективы, потому что это надолго», — добавляет собеседник.

«Все зависит от того, какой у вас есть стартовый взнос. В Москве — если миллион, то лучше снимать», — считает Александра, арендующая квартиру в Москве вместе с мужем. «Мы снимаем и думаем делать это еще годик, но муж очень хочет купить квартиру. Поэтому мы ищем что-то такое, на что у нас была бы половина стоимости, чтобы ипотеку в несколько миллионов успеть выплатить до пенсии и чтобы при этом можно было бы жить не только вдвоем, но и с толпой детишек», — рассказывает она. Но в целом девушка настроена категорично: «Вообще, если есть меньше 50% от итоговой стоимости квартиры, смиритесь и снимайте».

Расчеты
Чаще всего средний ежемесячный платеж по ипотеке, взятой с минимально допустимым первоначальным взносом, значительно превышает средние ставки аренды квартир аналогичного класса. «Чтобы иметь «комфортный» для большинства заемщиков платеж в размере 45–50 тыс. руб. в месяц, первоначальной взнос должен быть примерно 40–50%», — говорит руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков. Однако сейчас в расчеты «вмешалась» госпрограмма субсидирования ипотеки. Если пользоваться специальными условиями, в некоторых случаях ежемесячный платеж может быть даже ниже арендной платы.

Но для этого потребуется и больший первоначальный взнос. Все дело в том, что пониженные ставки дают только на ограниченные суммы. Субсидирование ипотеки позволяет покупать квартиры с использованием кредитных средств по ставке 12% годовых (некоторые крупные банки предлагают и 11,5%). При этом заемщик должен оплатить за счет собственных средств не менее 20% стоимости приобретаемого жилья, а взять кредиты можно на сумму до 3 млн руб. включительно в регионах и до 8 млн руб. — в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Подробнее о том, какие квартиры подходят для участия в программе, «Газета.Ru» писала ранее.

Если объем первоначального взноса увеличить, то и стоимость приобретаемой квартиры может быть выше. Например, если есть желание купить квартиру бизнес-класса за 25 млн руб., ипотеку под 12% все равно можно будет взять только на 8 млн. Тогда в качестве первоначального взноса придется заплатить 17 млн руб. (почти 70%). Но при соблюдении этих условий ежемесячные платежи составят около 83 тыс. руб., а квартиры такого уровня сдают за 138 тыс. руб. Однако если таких накоплений нет, придется воспользоваться ипотекой на стандартных условиях, тогда ставка изначально будет выше (в среднем от 13,5 до 16%), а платежи будут более 260 тыс. руб. при первом взносе 15%. То есть программа субсидирования ипотеки делает покупку дорогого жилья в ипотеку даже более выгодной, чем аренду.

Но с «рядовыми» квартирами, купленными по базовым условиям программы, эта логика не работает. При покупке «однушки» массовых сегментов (эконом- и комфорт-класс) вы будете платить около 50 тыс. руб. в месяц, аренда такого жилья обойдется в 30 тыс. руб. Но опять же можно внести больше в качестве первоначального взноса, если есть накопления, и сравнять платежи с арендной ставкой. Подробнее — в таблице ниже, первоначальный взнос указан как минимальный необходимый по условиям кредитования.

Размер ипотечных платежей и ставки аренды в Москве

Класс жилья/количество комнат Средняя цена квартиры в новостройке, млн руб. Ипотека с господдержкой (11,5–12%), платеж в руб. Общие условия (от 13,5%), платеж в руб. Средняя ставка аренды, руб.

Эконом/комфорт
1К 6 Взнос 20%, срок кредита 20 лет, платеж 49 590 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 59 622 30 290
2К 9 Взнос 20%, срок кредита 20 лет, платеж 76 950 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 92 517 38 910
3К 11,9 Взнос 35%, срок кредита 20 лет, платеж 82 670 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 122 330 49010

Бизнес
1К 12,1 Взнос 35%, срок кредита 20 лет, платеж 84 060 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 124 380 50 930
2К 19 Взнос 60%, срок кредита 20 лет, платеж 81 225 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 195 315 72240
3К 25,9 Взнос 70%, срок кредита 20 лет, платеж 83 042 Взнос 15%, срок кредита 20 лет, платеж 266 245 138 140

По данным Est-a-Tet и «Миэль-Аренда»

Аргументы за ипотеку
Помимо экономических факторов, есть и другие аргументы. Основной довод сторонников покупки — приобретение в итоге собственного жилья, пусть даже спустя много лет. «Беря ипотеку, человек вкладывается в собственную квартиру, кроме того, ему не нужно нести дополнительные издержки на обустройство каждой новой съемной и переезды, которые неизбежно случаются», — говорит Алексей Новиков. Аргумент, следующий из первого: снимая квартиру, вы отдаете деньги «какому-то дяде или тете». Фактически в результате вы не получаете никаких реальных благ, которые можно будет использовать как актив.

«На первый взгляд выгода аренды очевидна, потому что ставки меньше и нет переплат. Но не стоит забывать, что, покупая квартиру в ипотеку, вы фиксируете ее стоимость, а вот арендная ставка может расти. Допустим, вам повезло с собственником и он прибавляет к изначальной арендной ставке всего тысячу рублей в год. Но со временем ваши арендные платежи могут сравняться с платежами по ипотеке», — говорит генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.

Основные минусы аренды — нестабильность. Договор часто заключают не дольше чем на год, а от изменений планов собственника квартиры никто не застрахован. «Сейчас реальные доходы населения снизились, и накопить сумму, необходимую для покупки жилья, довольно сложно, а учитывая инфляционную составляющую и рост цен на недвижимость, практически невозможно», — добавляет генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Аргументы за аренду
Аренда больше подойдет тем, кто часто меняет свою жизнь — работу или города проживания, а также тем, кто пока не уверен в том, как изменится состав его семьи — будут ли дети и сколько. «Арендная квартира дает некую мобильность: при смене работы можно поменять и место жительства, правда, «тяга к перемене мест» не свойственна российскому менталитету, особенно семейным людям», — считает Алексей Новиков.

Но если вы чувствуете в себе задатки западного человека, аренда вам подойдет больше. «В развитых западноевропейских странах до 50% жилья приходится на долю арендуемого. Там люди более динамичны, свободны, независимы, они постоянно готовы к переездам при смене работы. Арендатор быстро находит новый желаемый вариант, существенно экономя время на дорогу», — говорит независимый финансовый консультант Татьяна Сапрыкина. Она также напоминает о серьезности такого шага, как покупка квартиры в ипотеку.

«Долг в миллионы рублей — это не занять тысячу до зарплаты, а банк — это не сосед. Это все очень серьезно и очень надолго», — предупреждает эксперт. «При нынешних процентах по ипотеке она не может быть выгодной ни для каких категорий граждан, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. — Кроме того, многие не понимают, что, въезжая в новую «свою» квартиру, они «заселяются» туда вместе с банком, и, чтобы его в конце концов выгнать, необходимо полжизни ограничивать себя во многом, выплачивая в итоге зачастую две стоимости жилья».

Минусы ипотеки в том, что это долговременные финансовые обязательства, которые нужно часто брать до получения квартиры. «Сроки строительства — один-два года, и в это время придется согласиться на временное жилье. Плюс еще нужно отложить на ремонт», — предупреждает эксперт компании «Пересвет-Инвест» Ксения Гришковец. Если квартира первая, ее имеет смысл снимать. Для первого (часто «холостяцкого») жилья многие выбирают студии или апартаменты, но не все готовы жить там, когда обзаведутся семьей и детьми.