08

Июн
2015

Вопрос о том, нужно ли усложнить коммерсантам возможность купить помещения на первых этажах домов, власти вынесут на голосование москвичей. Пользователи «Активного гражданина» решат, нужно ли вводить дополнительную процедуру для уточнения решений собственников по вопросу устройства на первых этажах жилых домов магазинов, аптек, ателье. Об этом сообщается на сайте проекта. Усложнение процесса получения разрешений с одной стороны уменьшит число новых магазинов и аптек шаговой доступности. Но, с другой стороны, это позволит защитить интересы жильцов дома.

Сейчас предприниматели, чтобы изменить статус помещения, представляют документы о праве собственности на квартиру, проект перепланировки, который требуется в большинстве случаев. А при обустройстве отдельного входа или реконструкции, которая затрагивает общедомовое имущество, необходимо предоставить еще решение общего собрания собственников и заручиться поддержкой 2/3 голосов собственников помещений в доме.

ЗА: Уродство фасадов и «наступление» кафе на тротуары должно уйти в прошлое
Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость»:

— Мы ознакомились с решением властей Москвы о запрете пристраивать отдельные входы, и поддерживаем его. Подобная практика в прямом смысле уродует фасады домов, так как у каждого помещения свой проект входа, своя входная группа и не всегда это выглядит эстетично и красиво. Пристроенные лестницы, помимо того, что выглядят непривлекательно зачастую, еще и занимают часть тротуаров. Особенно это ухудшает ситуацию в зимнее время, когда сугробы и так занимают часть прохода.

На сегодняшний день предложение профессиональных торговых площадей, простаивающих без арендаторов велико. В торговых площадях нет недостатка. К тому же построено много торговых центров районного масштаба, где есть вакантные площади и которые не слишком активно заполняются даже через 4-6 месяцев рекламной кампании.

Естественно, будут «обиженные» собственники помещений, купившие квартиры на первых этажах для перевода в нежилой фонд в надежде заработать на разнице в цене, поскольку это целый бизнес (и не всегда честный, связанный с фальсификацией согласия жильцов). А арендные ставки в таких помещениях очень высокие, даже в кризис. Поэтому рассуждать о помощи малому бизнесу такими помещениями очень сомнительно.

Я не хотел бы жить в доме, как и многие другие собственники жилья, где на первых этажах расположен разноплановый «Шанхай» — суши, кафе, корма для животных, продуктовые магазинчики с непонятной продукцией, цветы. В данном вопросе я занимаю позицию жильцов, они имеют право не давать согласия на размещение торговли на первых этажах.

ПРОТИВ: Резко подорожает аренда помещений, уже переведенных в статус нежилых
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty:

— Квартиры на первых этажах стоят, как правило, на 10-20% дешевле квартир на более высоких уровнях. Жизнь на первом этаже — это и постоянный шум, и необходимость устанавливать решетки, и многие другие факторы.

А вот магазинам, аптекам и кафе — на первых этажах в оживленных местах самое место. Коммерсанты готовы выкупать такие квартиры с существенной премией. Продавцам же она позволяет приобрести квартиру большей площади, в лучшем месте или на более высоком этаже. Естественно, те, кто покупал эти квартиры с премией, тоже зарабатывали деньги, переводя квартиру в нежилое помещение, сдавая его в аренду или продавая новому инвестору с существенной наценкой. Спрос на небольшие помещения на первых этажах у метро был, есть и будет всегда.

Решение московских властей фактически запретить перевод квартир в нежилой фонд взвинтит ставки аренды на площади, которые уже были переведены в нежилые. Так, например, в одном из домов недалеко от станции на юго-востоке Москвы велась борьба за единственное свободное помещение между ломбардом, алкогольным магазином и ортопедическим салоном. Хотя в этом же доме есть еще несколько квартир, перевод которых был начат, но не завершен из-за нового постановления правительства Москвы.

В итоге помещение сейчас находится в стадии подписания по стартовой цене, которую выставил собственник, а если бы соседние квартиры тоже были выведены на рынок, то площади получили бы все три оператора и по более низким ценам, так как собственники вынуждены были бы уступать клиентам. На самом деле, при переводе квартир в нежилой фонд грубые нарушения допускались крайне редко, поскольку процедура подробно прописана в законах.

Выносить этот вопрос на голосование в сомнительном проекте «Активный гражданин» тоже, на мой взгляд, бессмысленно. Наши граждане еще с советских времен терпеть не могут бизнес, а другие — завидуют тем, кто смог создать что-то свое и зарабатывает неплохие деньги. Поэтому граждане будут «против» всегда или почти всегда (повторюсь — часто с целью личного обогащения), но это вовсе не означает, что магазины, салоны красоты, отделения банков или аптеки на первых этажах кому-то серьезно мешают. Вот за чем следует пристально следить — это за злоупотреблениями со стороны жильцов других квартир, которые, по сути, часто занимаются рэкетом, вымогая деньги у бизнеса под надуманными предлогами.

Удобную инфраструктуру можно оставить, ограничив виды коммерческой деятельности в домах
Светлана Матвеева, заместитель генерального директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

— Одним из важнейших условий перевода является следующее — вход в будущее нежилое помещение должен быть отдельным, изолированным от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность такой вход построить. Для обустройства же отдельного входа необходимо провести строительные работы, которые будут затрагивать несущие стены дома, которые относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Когда ломают стены, это естественно затрагивает общие интересы жильцов, так как стены дома — это общее имущество. И далеко не все собственники, особенно те, чьи квартиры находятся над или рядом с предполагаемыми нежилыми помещениями, хотят иметь через стенку кафе или ремонтную мастерскую. Кроме того, не секрет, что протоколы собраний иногда предоставляют в урезанном виде, либо фальсифицируют подписи жильцов.

В решении этой проблемы, может помочь внешний контроль над проводимыми собраниями собственникам по этим вопросам и оформлением протоколов (например, можно привлечь нотариусов для удостоверения подписей на протоколе, правда это дорогостоящий механизм или, например, привлекать муниципальных депутатов). Т.е. организовать правовой механизм контроля достоверности протоколов общих собраний. Учитывая, что данный вопрос затрагивает всех жителей Москвы, возможно, стоит вынести его на обсуждение портала «Активный гражданин», чтобы граждане могли свободно озвучивать свои идеи/предложения/позиции. Но при этом также надо учитывать и интересы предпринимателей, чтобы в итоге эти механизмы контроля/ужесточения не привели вообще к невозможности перевода жилых помещений в нежилые. Здесь необходимо соблюсти баланс всех сторон. Ведь наличие удобной инфраструктуры важно всем, в том числе и самим жителям. Удобно же когда под рукой и магазин с продуктами, и салон красоты.

Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»:

— Жители густонаселенных районов старой застройки нередко сталкиваются с дефицитом инфраструктуры. Речь идет о магазинах первой необходимости, аптеках, отделениях банков, салонах красоты, детских развивающих центрах, ателье, зоомагазинах, медицинских центрах и так далее. В этой связи перевод жилых помещений в нежилой фонд очень важен, так как позволяет устранить нехватку объектов торговли, предприятий быта и услуг. Кроме того, практически все современные комплексы строятся по концепции, в рамках которой первый этаж является нежилым для создания собственной инфраструктуры.

Данное решение в свое время позволило устранить две проблемы. Во-первых, исключить неликвидные квартиры на первых этажах. Во-вторых, обеспечить жителей всем необходимым в шаговой доступности. Немаловажной является возможность улучшения жилищных условий за счет продажи неликвидного жилья на 1 этаже значительно выше рыночной стоимости.

Мы не видим ничего категоричного в переводе жилых помещений в коммерческую недвижимость. Метод 100% запрета не выход из ситуации, следует искать альтернативные пути решения проблемы. Необходимо донести до граждан пользу перевода первых этажей в нежилые помещения, а также учесть пожелания владельцев квартир. Например, жильцов может не устроить магазин разливного пива, в то время как им необходим частный детский сад или аптека. Мы говорим о возможности некого ограничения видов деятельности предпринимателей в жилых домах. Что касается голосования на портале «Активный гражданин», то такой подход чреват своей однобокостью. Ответы только «за» и «против» вряд ли позволяют увидеть полную картину. Будет лучше, если жители смогут делиться своими комментариями и пожеланиями насчет того, что им нужно, и чего не хватает.