29

мая
2015

Как не столкнуться с повышением цены на уже купленную в новостройке квартиру? В каких случаях застройщик не несет ответственности за срыв сроков? С какими ограничениями прав дольщика можно столкнуться, невнимательно изучив договор долевого участия (ДДУ)? БН неоднократно писал о том, какие пункты должны содержаться в ДДУ, чтобы документ считался легитимным. Сегодня пойдем от противного – обратим внимание покупателей строящегося жилья на те условия, которых не должно быть в договоре. Наиболее часто встречающиеся нарушения прав дольщиков – требование доплаты за дополнительную площадь и навязывание услуг управляющей компании – описаны не раз. Сосредоточимся на более экзотических случаях коррекции ДДУ в пользу застройщика.

Строго по ДДУ
Как ни удивительно, на десятом году действия ФЗ-214 некоторые участники рынка по-прежнему пытаются реализовывать квартиры по псевдо-ДДУ. Делают это двумя путями. Первый – заключение предварительного договора долевого участия, в котором содержатся те же основные пункты, что и в ДДУ. К данному документу прилагается письменное, а иногда даже устное соглашение о заключении «настоящего» договора долевого участия в дальнейшем. Естественно, деньги за будущую квартиру дольщик должен внести сразу. Не слишком юридически грамотные покупатели искренне верят, что покупают квартиру по ФЗ-214. На самом же деле предварительный ДДУ незаконен, он не регистрируется в Росреестре и, соответственно, нормы ФЗ-214 на него не распространяются.

Второй способ – заключение под видом ДДУ договора непонятного содержания. В качестве его предмета может быть указано участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после ввода объекта в эксплуатацию. В общем, все что угодно, кроме того, что предусмотрено в ФЗ-214, – передачи застройщиком дольщику конкретного объекта недвижимости в установленный срок. С точки зрения юристов такое соглашение является притворным, так как, несмотря на название, оно по сути не является договором долевого участия.

Деньги счет любят
Особое внимание стоит обратить на пункты, в которых оговорена стоимость приобретаемого объекта. В идеале она должна быть рассчитана как зафиксированная в договоре цена в рублях за квадратный метр, умноженная на площадь приобретаемой квартиры. Но нередко застройщики обходятся без конкретизации цены «квадрата», указывают стоимость «брутто», что может вызвать вопросы в случае судебного разбирательства споров.

Самые креативные авторы ДДУ предусматривают право застройщика пересматривать расценки в одностороннем порядке. Вот выдержка из реального ДДУ одного из петербургских застройщиков: «Цена договора может быть изменена путем составления дополнительного соглашения в случае возникновения необходимости проведения в квартире работ, не предусмотренных текстом данного договора, или в случае возникновения у застройщика дополнительных затрат, связанных с регистрацией права собственности на построенный объект».

Лучше без посредников
Описанная ниже схема снижения строительными компаниями своих рисков чаще встречается в Москве, чем в Петербурге. Но не исключено, что в период экономического кризиса и в городе на Неве появятся желающие последовать неблаговидному примеру. Суть схемы в следующем. Застройщик создает юридическое лицо, которому продает квартиры по ДДУ практически по себестоимости. Далее эта компания занимается реализацией квартир в новостройке по переуступке, предлагая их уже по рыночной цене. Все вполне законно, вплоть до регистрации договора цессии в Росреестре. Но есть один малоприятный нюанс: будущий собственник квартиры сможет предъявить требования к застройщику на основании цены, указанной в первоначальном договоре долевого участия. Эта сумма, как правило, значительно меньше той, которую он заплатил фирме-посреднику.

Определить дедлайн
Согласно ФЗ-214, в ДДУ должны четко называться два срока – сдачи объекта и передачи приобретенной квартиры собственнику. Но, несмотря на однозначное требование закона, застройщики ухитряются навести тень на плетень. Нередко в тексте договора присутствует такая хитрость: указывается предполагаемая дата ввода дома в эксплуатацию и добавляется, что она может быть изменена «путем внесения корректив в проектную документацию либо в технические условия по присоединению объекта к энергоносителям, с внесением изменений в разрешение на строительство». А срок передачи жилья собственникам определяется весьма расплывчато – не более 12 месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом застройщик обеспечивает себе возможность очень долго тянуть с передачей квартиры дольщику, не подвергаясь штрафным санкциям.

Монополисты – не террористы
Некоторые компании включают в договор условие о том, что несут ответственность за срыв сроков строительства только при наличии своей вины (это прямое нарушение ФЗ-214). Если же сдача новостройки сорвана из-за обстоятельств непреодолимой силы, то застройщики умывают руки. Перечень форс-мажоров сильно расширяется по сравнению с традиционно принятым. Помимо войн, природных катаклизмов, терактов в него включаются забастовки в организациях, осуществляющих подрядные работы, нормативные акты федеральных, региональных и муниципальных властей, а также – отказ водо-, тепло- и электроснабжающих организаций подключить построенный дом к сетям.

С юридической точки зрения покупателя квартиры не должны волновать подобные накладки и неурядицы в жизни застройщика. Дольщик имеет право подать иск о взыскании шарфов за непередачу объекта в указанный в договоре срок. А строительная компания вольна предъявить регрессный иск истинным виновникам просрочки.

Прими, и точка!
Абсолютно незаконным является пункт в ДДУ, обязывающий дольщика принять квартиру в течение нескольких недель при досрочной сдаче дома. Обстоятельства в жизни бывают разные. Человек может проживать в другом городе или находиться в длительной командировке и не иметь возможности приехать по первому требованию. Он может заранее запланировать поездку в отпуск и не иметь желания отменять отдых в угоду застройщику.

В более сложном положении могут оказаться те, кто купил квартиру в рассрочку. В тексте ДДУ одной из петербургских компаний встречался интересный пункт: если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено раньше указанного в договоре срока, а рассрочка платежей предоставлялась до окончания строительства, то дольщик обязан внести оставшиеся платежи в 15-дневный срок с момента получения уведомления от застройщика. Вполне вероятно, что это не вписывается в планы дольщика, который рассчитывал платить поэтапно, согласно первоначальному графику.

Суд с ограничениями
Нередко также встречаются попытки ограничить права дольщика в случае возможных судебных разбирательств. Застройщики включают в договор условие о том, что все споры подлежат рассмотрению в суде по месту его нахождения. Понятно, что иногородним покупателям это крайне неудобно. В некоторых договорах и вовсе указывается адрес конкретного районного суда, в котором рассматриваются все конфликтные ситуации. Такое «сужение географии» выглядит по меньшей мере странно, а то и подозрительно.

В заключение отметим, что часть «недружелюбных к дольщику» пунктов в ДДУ являются прямым нарушением ФЗ-214, Гражданского и Жилищного кодексов РФ или закона о правах потребителей. Такие договоры, как правило, легко оспариваются в суде. Другие малоприятные условия по закону могут носить договорной характер и их придется выполнять. Отличить одни от других непрофессионалу довольно сложно. Целесообразно перед подписанием договора обратится за консультацией к юристам.