13

Дек
2017

Все больше игроков понимают, что возврата к прежнему рынку недвижимости не будет. Откатившись во многом к ситуации конца 1990-х, рынок будет нащупывать новые пути развития. Сегодня уже понятно, что самым востребованным как городским, так и загородным форматом на долгие годы станет эконом-класс. Иначе говоря, маленькие квартиры и участки — вчерашний «неликвид». Вопрос: насколько маленькие?

Картина по городской недвижимости примерно ясна. Однокомнатные квартиры по 80-100 кв. м ушли в прошлое задолго до кризиса. Застройщики серийного и эксклюзивного жилья, а также городские власти успели вдоволь поэкспериментировать с «малометражками» и найти границу рентабельности и здравого смысла. С загородной недвижимостью ситуация сложнее.

Трудности начинаются с законодательного разнобоя. Федеральное законодательство не устанавливает минимальных размеров участков земель разного назначения. Московский областной закон (№ 3/59-П от 28 мая 2003) постановил: «Установить минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения: крестьянского (фермерского) хозяйства — 2,0 га; садоводства — 0,06 га; огородничества — 0,04 га; дачного строительства — 0,06 га». Т.е. в последних трех случаях — 6, 4 и 6 соток соответственно. А вот минимальные размеры участков под ИЖС переданы в ведение органов местного самоуправления (МС).

И органы МС решают этот вопрос в соответствии с собственными представлениями о прекрасном и справедливом. От 2 соток в Лотошинском районе до 6 — в Раменском, 8 — в Одинцовском и 10 соток в далеко не самом престижном Воскресенском районе. Помимо размеров участка имеет значение и его конфигурация: она не должна быть слишком вытянутой или ломанной. Впрочем, даже в Одинцовском районе в каждом конкретном случае на поселковом уровне можно договориться как по конфигурации, так и по размерам, т.е. получить разрешение на выделение участка под ИЖС (например, при разделе) в 7 и даже в 6 соток.

Понять логику местных «самоуправленцев» не всегда просто. Ясно, что минимальные размеры участков в значительной мере диктуются требованиями СНиПа 30-02-97 и других актов. В частности, расстояние от дома до соседнего участка должно быть не менее 3 метров (считая от выступающих точек: отмостки, эркера, крыльца и т.п.). И это в том случае, если оба дома — ваш и соседский — каменные. Расстояние между каменным домом и деревянным должно быть не менее10 метров, а между двумя деревянными — не менее 15 метров. Столько же метров должно лежать от любого дома до лесного массива. Не легче и по фронту: 3 «минимальных» метра до проезда и 5 — до улицы. Расписана и дислокация «удобств»: от дома до уборной — 12 метров, до душа, бани и сауны — 8, от колодца до уборной и компостного устройства — 8, до постройки для содержания мелкого скота и птицы — 12 м и т.п. И все эти расстояния должны соблюдаться как между постройками на одном участке, так и между постройками, расположенными на смежных участках. Т.е. вынести свой туалет типа «сортир» подальше от своего дома и поближе к соседскому не удастся.

Сравнив данные, приведенные в двух последних абзацах, можно сделать вывод, что жители Лотошинского района на своих двух минимальных сотках живут сплошь в каменных домах узкой и высокой голландской архитектуры с современнейшими коммуникациями, включая коммунальные, и непременно в окружении тюльпанов. В то время как жители одинцовской Рублевки маются между овином, компостной кучей и «скворечником».

Наверное, ближе к истине другое объяснение, правда, на примере Красного Села под Петербургом: «Сократить минимальный размер земельных участков, предоставляемых в целях индивидуального жилищного строительства и, соответственно размер земельных участков в зонах односемейного малоэтажного строительства до 3 соток предложила в ходе общественных слушаний проекта Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) жительница Красносельского района. Недоумение собственницы вызывает тот факт, что ПЗЗ определяют минимальный размер земельного участка в пределах 12 соток. А свое предложение она объяснила планами по передаче половины участка детям. В ответ на это предложение зампред КГА [Комитета по градостроительству и архитектуре правительства Петербурга] Виктор Полищук заметил, что в мировой практике градостроительства используются нормативы, делающие возможным предоставление еще меньших по площади участков под цели ИЖС. Однако разработчики петербургского проекта ПЗЗ при установлении минимального размера участков исходили из желания предотвратить процесс формирования районов с чрезмерной плотностью населения. „1,5 сотки — это норма участка для таунхауса. Если бы внесли такой норматив в ваш район, характер застройки начал бы изменяться. Вам бы хотелось, чтобы рядом с вашими домами начали появляться таунхаусы?“, — риторически поинтересовался Полищук».

Между тем, на маленьких участках в условиях кризиса и очень долгого посткризисного периода могут сойтись интересы граждан, застройщиков, государства. Таунхаусы и небольшие коттеджи на 2,5-3 сотках вместе с переводом в жилищный фонд дачной собственности москвичей и жителей области, могли бы спасти загородный рынок Подмосковья. Могли бы, как ни смешно это прозвучит, спасти национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Ведь речь идет, по разным подсчетам, о потенциальном выходе на рынок от 60 до 120 млн. кв.м. жилья. Для сравнения, жилищный фонд Москвы сегодня составляет около 210 млн. кв.м.

Главное препятствие известно. Власти области и ее районов не заинтересованы в превращении садовых товариществ в поселки, а тем более, в увеличении их населения через деление домовладений. Не заинтересованы в строительстве за счет своего бюджета транспортной и социальной инфраструктуры для новых населенных пунктов. И эта позиция справедлива: «живут в Подмосковье, а налоги платят в Москве». Это противоречие необходимо снять. Хотя трудно сказать, какой способ выглядит менее фантастичным — реформа налоговой системы (платить подоходный налог по месту проживания, а не работы) или объединение двух регионов. Но если эта проблема будет решена, то те 60 или 120 млн. кв.м. жилья люди построят сами. Без всякой другой помощи государства.