26

Фев
2025

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА) не ожидает существенного падения цен на российском рынке жилой недвижимости на фоне отмены льготной ипотеки.
«
«АКРА не ожидает существенного падения цен на рынке жилой недвижимости на фоне отмены льготной ипотеки. Застройщики также не склонны продавать объекты с ощутимым дисконтом, поскольку им удалось создать значительный буфер абсорбции рисков в условиях высокого спроса. Помимо этого, удорожание строительных материалов и дефицит рабочей силы приводят к увеличению себестоимости строительства», — говорится в исследовании рейтингового агентства, посвященном влиянию сокращения программ ипотеки с господдержкой на девелоперов.
Как отмечается в нем, в сложившихся условиях девелоперские компании склонны занимать выжидательную позицию и придерживать готовые объекты, особенно те, по которым средства на эскроу-счетах полностью покрывают проектный долг. С начала 2023 года доля нераспроданных площадей находится в диапазоне 43-45%, и, по данным на конец 2024 года, агентство не зафиксировало заметного роста.

По оценкам Счетной палаты, снижение цен на рынке недвижимости на 20% вынудит банки нарастить резервы на 4,5 триллиона рублей. АКРА полагает, что введение новых мер поддержки в сфере ипотечного кредитования более вероятно, чем значительное снижение цен.
«
«Тем не менее устойчивость цен не гарантирует компаниям сектора стабильных денежных потоков. В сценарии, предусматривающем сохранение высокой ключевой ставки и отсутствие изменений в части ипотечных программ с господдержкой, сокращение продаж девелоперов за 2025 год в денежном выражении может составить до 20% относительно уровней 2024 года», — указывается в исследовании.
При этом в нем отмечается, что макроэкономическая ситуация и состояние отрасли остаются нестабильными. Это значительно усложняет процесс прогнозирования будущих продаж.

АКРА допускает консолидацию рынка вокруг лидеров отрасли. Благодаря значительным финансовым ресурсам более крупные игроки имеют преимущество в реализации маркетинговых стратегий, которые в сочетании с семейной ипотекой являются сейчас основным стимулом продаж в этом секторе, поясняется в аналитическом материале.
Агентство не ожидает существенного ухудшения кредитного качества эмитентов отрасли жилищного строительства в краткосрочной перспективе. Серьезным риском для компаний сектора АКРА считает резкое снижение спроса при сохранении высоких темпов строительства. «В такой ситуации девелоперы столкнутся с высокими затратами на обслуживание проектных долгов из-за низкой заполняемости эскроу-счетов. В конечном счете это может привести к снижению маржинальности вплоть до отрицательных значений. Однако реализация данного сценария выглядит маловероятной. Резкого падения распроданности относительно строительной готовности по проектам девелоперов с плановыми сроками ввода в период с 2025 по 2026 год не наблюдается, однако некоторое нарушение баланса между распроданностью и строительной готовностью уже прослеживается», — говорится в исследовании.
В случае сохранения устойчивой тенденции снижения спроса АКРА ожидает сокращение предложения недвижимости, начиная с 2027 года.Как предупреждает рейтинговое агентство, в случае реализации такого сценария возможно сокращение денежного потока компаний отрасли, однако рост долговой нагрузки при этом будет незначительным. С ухудшением кредитного качества могут столкнуться девелоперы с высоким уровнем корпоративного долга, поскольку у них останется меньше ресурсов для обслуживания своих обязательств, полагают аналитики АКРА.
Кроме того, потенциально находятся в зоне риска компании, проявляющие чрезмерный оптимизм в отношении ситуации на рынке жилстроительства и активно наращивающие корпоративный долг, несмотря на негативные рыночные сигналы и жесткую денежно-кредитную политику Банка России, предупредило агентство.