05

Окт
2026

Изменение условий льготной ипотеки с 1 октября привело к краткосрочному всплеску спроса на новостройки в Москве в конце сентября, но по итогам девяти месяцев число сделок в этом сегменте упало более чем на 30%, в том числе за счет перехода покупателей на вторичный рынок, рассказали РИА Недвижимость эксперты. До конца года они ждут продолжение перетока спроса на вторичку, а также роста интереса покупателей к более доступным новостройкам Новой Москвы и Подмосковья.

Исход покупателя из новостроек
Число сделок с новостройками Москвы за восемь месяцев, по данным главного аналитика «Циана» Алексея Попова, сократилось в годовом выражении на 36% – до 35,3 тысячи договоров долевого участия (ДДУ). По предварительным данным, в сентябре было заключено еще 4,9 тысячи ДДУ – на 25% больше, чем в августе.
«
«В целом на рынок давит отсутствие общедоступных программ с приемлемой ипотечной ставкой – в условиях дорогих денег основная часть покупателей вынуждена либо откладывать покупку, либо искать предложение в бюджете, но в более дешевой локации, меньшее по площади или числу комнат, в общем – идти на компромисс», – объяснила основательница bnMAP.pro Ирина Доброхотова.

Вместе с тем директор направления «Новостройки» агентства «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков фиксирует всплеск спроса на первичном рынке Москвы в последние дни сентября после объявления новых правил по семейной ипотеке. По данным Попова, число выданных кредитов в конце сентября выросло на 30% по сравнению с показателями августа.
«После объявления об ужесточении правил семейной ипотеки часть застройщиков уже предприняли меры по поддержанию спроса: кто-то предлагает срок кредитования по субсидированной ставке на 30 лет вместо 15, кто-то предлагает сохранить 6% ставку, видимо, тоже за счет субсидирования от застройщика. Семейная ипотека по новым правилам больше всего затронет более значительную часть аудитории семейных покупателей, это семьи с одним-двумя детьми, поэтому застройщики стремятся сохранить их заинтересованность в покупке квартиры», – рассказала Доброхотова.

Недоступность льготной ипотеки и ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем, который, по словам директора по развитию Est-a-Tet Романа Родионцева, достигает почти 50%, стимулирует исход покупателей на вторичный рынок. Средневзвешенная цена предложения в третьем квартале 2026 года, по его данным, составляла 602,7 тысячи за «квадрат» в сегменте готового жилья и 883,9 тысячи рублей за квадратный метр в сегменте новостроек с учетом элитного сегмента.
«
«Также постепенно меняется география спроса на новостройки. Часть покупателей начинает смотреть за пределы Москвы, если это позволяет сохранить нужную площадь или бюджет. Подмосковье сейчас может получить дополнительный спрос», – прокомментировала директор по продажам новостроек агентства недвижимости «Миэль» Анастасия Белова.

Вторичка на пике спроса
В отличие от переоцененного рынка московских новостроек, где продажи остаются в целом провальными, вторичка, прежде всего за счет перетока покупателей с первичного рынка, чувствует себя относительно стабильно, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Спрос в этом сегменте поддерживает и продолжающийся процесс вывода денег с банковских депозитов, которые направляются на покупку недвижимости, после постепенного снижения ключевой ставки Банка России и, соответственно, снижения ставок по вкладам, добавила глава департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Чегодаева.
На вторичном рынке также выросла доля ипотечных сделок – с начала года она увеличилась в два раза и составляет в сентябре 40%, рассказала Чегодаева. По словам риелтора Евгения Коноплева, это по-прежнему чаще всего короткие кредиты, которые используются как «возможность перехватить денег у банка».

В результате число переходов прав на вторичном рынке жилья Москвы за восемь месяцев, по данным «Циана», составило 89,5 тысячи (+4% за год), в сентябре же, по предварительным подсчетам, было заключено еще 11,5 тысячи договоров купли-продажи (+5-7% к показателю августа).
Вторичные квартиры в столице, по словам Попова, теперь продаются быстрее. За год срок экспозиции снизился на 24 дня – среднее объявление сейчас находится в базе 87 суток.
Активный спрос на московское вторичное жилье сказался на ценах – средневзвешенная цена предложения, по статистике «Циана», выросла за год на 16% – до 430 тысяч рублей за квадратный метр. При этом уровень скидок, которые готовы давать продавцы, по сравнению с началом года сократился в два раза и составляет не более 3-5%, добавила Чегодаева.

Смена фокуса и локации
Эксперты ожидают, что до конца текущего года московский рынок новостроек будет находиться в сложном положении, тогда как вторичное жилье будет пользоваться повышенным спросом.
Учитывая ужесточение условий по семейной ипотеке, Родионцев ждет дальнейшее снижение количества ипотечных сделок и спроса на первичном рынке. По оценкам Попова, по итогам 2026 года число сделок может упасть на 25-30% от средних показателей.
«
«Условия семейной ипотеки ужесточили, ставки для семей с одним и двумя детьми в Москве подняли до 10-12% – для них программа практически потеряла смысл с учетом, что на вторичном рынке при чуть более высоких ставках цены существенно ниже. Так что переток покупателей с первичного рынка на вторичку продолжится, что будет поддерживать цены на готовые квартиры», – дал прогноз Репченко.В свете этого глава управления маркетинговых исследований и аналитики «Главстроя» Елизавета Родина ждет усиления перетока покупателей новостроек на более доступную периферию.
«
«Новая Москва и Московская область предлагают покупателям значительно более доступные цены. При условии реализации планов по строительству новых станций метро и вводу маршрутов общественного транспорта комфорт и скорость транспортной доступности становятся сопоставимыми с удаленными районами «старой» Москвы. Значительная часть покупателей наверняка предпочтет пожертвовать близостью к центру в пользу комфорта и качества жилья», – объяснила она.