12

Янв
2024

Введение механизма финансирования через эскроу-счета с одновременным повышением ликвидности залогов могут стать своеобразным «локомотивом» для дальнейшего развития в России индивидуального жилищного строительства.

Напомним о том, что еще в июле текущего года президент РФ Владимир Путин поручил Эльвире Набиулиной, возглавляющей Центробанк, и вице-премьеру Марату Хуснуллину разработать ипотечную программу для рынка ИЖС. Практически сразу после этого представитель правительства сообщил журналистам о том, что кабмин и Банк России обсуждают возможности для реализации этого проекта, и пообещал россиянам льготные кредиты на строительство и покупку частных домов уже в 2021 году. Кроме того, высокопоставленный чиновник сообщил о том, что в России в ближайшее время появится реестр типовых проектов для индивидуального жилищного строительства.

Однако время внесло свои коррективы в эти амбициозные планы. Сейчас Центробанк планирует развивать ипотеку на рынке ИЖС, доля которой на сегодняшний день составляет всего около 2% от ипотечного портфеля всех российских кредитных организаций, не за счет госсубсидирования, а при помощи эскроу-счетов, решивших проблему обманутых дольщиков при строительстве многоквартирных домов.

Дополнительным стимулом для банков, по мнению авторов идеи, должно стать повышение ликвидности залогов в сфере индивидуального жилищного строительства, которое, по мнению представителей ЦБ РФ, должно быть обеспечено за счет разработки единых стандартов для проектирования и домостроения.

При этом Эльвира Набиуллина особо отметила, что на первом этапе своего развития этот проект не будет массовым. Так в принципе и произошло. В настоящее время только Сбербанк запустил пилотную программу по финансированию строительства коттеджного поселка в Ростовской области с использованием эскроу-счетов. Ну а претендовать на получение льготных ссуд под 6% годовых под строительство или покупку индивидуального жилья сегодня могут только многодетные семьи.

Однако эксперты считают предложение Центробанка оптимальным решением для развития ипотеки на рынке ИЖС. Есть только одно «но». Успех этого проекта будет зависеть от эффективности работы региональных и федеральных властей, которые совместными усилиями должны решить проблему землеотвода и проведения коммуникаций под строительство типовых домов, разработанных с учетом климатических условий для каждого российского региона.

Пока этого не произойдет российские кредитные организации будут по-прежнему закладывать риски из-за низкой ликвидности залога в ипотечную ставку для рынка ИЖС, что крайне негативно сказывается на «стоимости» кредита, который по сути становится недоступным для большинства потенциальных заемщиков.

Справка. Эскроу-счета или механизм проектного финансирования появились в 2019 году для решения проблемы обманутых дольщиков. Принцип работы этой схемы заключается в том, что застройщик, заключивший с клиентом договор долевого участия, получает деньги от покупателя только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность дольщика. Гарантом безопасности этой сделки является банк, который хранит деньги покупателя на специальном счету до выполнения условий соглашения.