10

Июн
2022

Механизм проектного финансирования, который заработал в 2019 году, предусматривает хранение средств дольщиков на счетах-эскроу в банках, которые эти стройки финансирует. Практически с его появлением сообщество начало обсуждать варианты поэтапного раскрытия этих счетов для застройщиков. Сейчас эта тема стоит особенно остро, ведь на счетах уже скопились значительные суммы, которые застройщики считаю своими, но воспользоваться ими не могут. Соответственно, это откладывает развитие новых проектов. О том, какие пути решения проблем проектного финансирования видит девелоперское сообщество, а какие — банкиры, поговорили в рамках дискуссионного клуба Urban Space топ-менеджеры ведущих девелоперских компаний страны и представители банковских структур.

«Сейчас наиболее актуальна тема раскрытия эскроу-счетов в разрезе бриджевого кредитования. Какие решения могут помочь и банкам, и девелоперам найти компромисс, чтобы мы могли пользоваться этим инструментом, который позволил бы отрасли развиваться экономичнее?», — задал тон дискуссии Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group.

Представители банковского сообщества, в свою очередь, отметили, что варианты есть и сейчас.

«На самом деле до недавних событий, да и сейчас есть продукт, как кредит под будущую прибыль, когда источником погашения являются накопления на эскроу-счетах. По сути, это альтернатива прибыли девелопера, которую они не могут получить на стадии строительства из-за законодательных ограничений. Данный продукт — уже рабочий инструмент. Текущие реалии, конечно, наложили дополнительные ограничения, и в сложившейся ситуации банки реагируют по-разному. Но постепенно градус неопределенности снизится, все вернется на свои места», — пообещала девелоперам Лариса Лобанова, начальник отдела проектного финансирования жилой и коммерческой недвижимости Альфа-банка.

Региональные застройщики не разделяют таких оптимистичных настроений, по их мнению, политические события оказали значительное влияние и на кредитование.

«До февральских событий банки очень легко шли на бриджевое кредитование, но после все остановилось. Это очень актуальная проблема для регионов. Мы надеемся, что с понижением ключевой ставки отношение банков станет более лояльным», — отметил Владимир Городенкер, генеральный директор «Атлас Девелопмент», застройщик объектов в Сочи и Екатеринбурге.

Участники дискуссии также обсудили сроки рассмотрения заявок от застройщиков. Тема оказалась горячей! «Как показывает практика, сотрудники местных финансовых структур не понимают механизмов проектного финансирования, бриджевого кредитования, что существенно стопорит процесс по многим проектам. Девелоперы делают проектную документацию, проходят экспертизу, идут в банк и все. Разрешение на строительство не могут получить год-полтора», — поделился своим наблюдением Илья Пискулин, основатель архитектурно-брендинговой компании DeVision и форума недвижимости «Движение».

Еще более резко высказался вице-президент по финансам холдинга Ava Group Артем Шишкин, который объединил две темы дискуссии в одну.

«Почему банки строят препоны застройщикам, когда видят, что объект достроен на 70%, а эскроу-счета пополняются. Может быть, начнете сокращать сроки рассмотрения заявок девелоперов? Ждать по три-четыре месяца — это очень много», — посетовал эксперт.

Однако банки напомнили, что положительное решение зависит от двух сторон.

«Давайте будем объективными, положительное решение зависит от двух сторон. Не мне вам рассказывать, каждый объект индивидуален. Но то, что надо совершенствовать процесс рассмотрения заявок, абсолютно согласна», — отметила Лобанова.

Владимир Исаков, председатель Ассоциации застройщиков Владивостокской агломерации поднял также актуальный сейчас вопрос лимита аванса. «У нас длинное логистическое плечо и заказ позиций очень длинный. Фактически, оформив один заказ, лимит уже исчерпан. С этим сталкиваются практически все застройщики Дальнего Востока, что сильно замедляет процесс строительства», — рассказал эксперт.

По этой теме банкиры и застройщики оказались солидарны. «Да, по авансам мы действительно слышим такие вопросы…. В вопросе авансирования для нас важно, чтобы эти деньги не попадали в аффилированные компании, не зависали. Если мы понимаем, что это конечный пользователь, организации не связаны между собой, то либеральнее смотрим на такие авансы», — пояснила Лобанова.

Коснулись в своем обсуждении эксперты и вопроса ипотечного кредитования, важнейшего сейчас для застройщиков, ведь уровень ипотечных покупателей в ряде проектов достигает 80%. Заместитель руководителя департамента розничного бизнеса, вице-президент ВТБ Евгений Дячкин отметил высочайшую платежную дисциплину заемщиков.

«Процент просрочки стремился к нулю — 0,6-0,7%. Сейчас у ипотечного заемщика присутствует гиперответственность по выплате кредита. Он лучше сократит свои семейные расходы, продаст автомобиль, но ипотеку закроет. В целом рынок ипотеки очень хорошо сформирован. Не было еще в практике, чтобы кредит выдавался без первоначального взноса. Этот рычаг мотивировал и клиентов, и банки создавать хороший ответ. Тем более Центробанк в период пандемии разработал ряд мер поддержки заемщиков, в свою очередь отдельные банки подготовили дополнительные программы. Поэтому клиент, попавший в сложную жизненную ситуацию, может оформить отсрочку по платежам и чувствовать себя комфортно. Этот механизм сейчас очень хорошо работает», — рассказал Дячкин.

В свою очередь застройщики попросили банкиров о стимулировании спроса и на вторичную недвижимость.

«Сейчас доля ипотеки на новостройки существенно превышает ипотеку на готовое жилье. Может быть, рассмотреть возможность перехода кредитного договора с одной квартиры на другую, чтобы не начинать выплачивать ипотеку с самого начала», — предложил вице-президент коммерческого блока GloraX Руслан Сырцов.

Планируется, что по итогам дискуссии будет составлена резолюция, которую Urban Awards доведет до высшего руководства ЦБ и системообразующих банков страны. Возможно, какие-то из прозвучавших инициатив найдут практическое отражение.