20

Июл
2021

Прибыльный сектор
Несмотря на то, что история загородного строительства насчитывает в нашей стране не один десяток лет, грамотный и системный подход к нему начал формироваться лишь к концу девяностых прошлого столетия. Именно тогда стала входить в силу идея комплексной застройки – коттеджные поселки. Изначально начал развиваться сектор элитной недвижимости. Если классифицировать по цене домовладения, то ее уровень в данном сегменте соответствует от $1млн. – $1млн. 300 тыс. и выше. К настоящему времени компании столкнулись с неудовлетворенным спросом на коттеджи в сегменте экономкласса, уровень цен которого около $350 тыс.

Однако, как отмечают сами потребители и девелоперы, во многом загородное жилье, в особенности то, которое позиционируется как элитное, не отвечает множеству требований. Причиной тому стало отсутствие у большинства строительных компаний, наработанного опыта в данной сфере. «Ситуация складывается таким образом, — поясняет Евгения Силина, консультант кадрового агентства «ЮНИТИ-СЭТ», специализирующегося на подборе персонала для строительства и недвижимости, — что все чаще в коттеджное строительство приходят непрофильные инвесторы. В этот сектор их привлекает кажущаяся простота и одновременно выгодность проектов. Как правило, получив возможность приобрести участок земли, они решают вложиться именно в коттеджное строительство, как одно из перспективных».

На данный момент, как отмечают многие эксперты, компаний, которые подходят к реализации проектов продуманно, начиная с проектной части и заканчивая непосредственно строительством, единицы. Среди остальных превалирует мнение, что возведение коттеджей – это способ довольно легко и по строительным меркам быстро получить прибыль. В погоне за ней компании начинают экономить, что в первую очередь сказывается на качестве выполненных проектов.

Ущербная экономия
К сожалению, до сих пор элитность поселка определяется зачастую его географическим местоположением, а не качеством застройки. Оценка же зачастую сводится к определению направления и удаленности от города, при этом забываются остальные детали. По мнению Сергея Козловского, президента Корпорации «ИНКОМ» (риэлтерская и инвестиционно-строительная деятельность – Ред.), важно принимать во внимание «окружающий ландшафт, экологию, соседствующие объекты. Проекты, не учитывающие особенности местности или построенные рядом с инженерными коммуникациями ради желания сэкономить, совершенно бесперспективны». Ведь в первую очередь покупатель стремиться уехать из города с его смогом и казарменной архитектурой.

Однако далеко не каждый проект способен порадовать взгляд гармоничной концепцией самого поселка и выдержанным стилем всех построек. Это происходит потому, что застройщики в первую очередь стремятся минимизировать затраты на проектирование. «Зачастую в проектном отделе компаний, для которых возводимый коттеджный поселок является разовым проектом, может числиться один ведущий архитектор, — поясняет консультант «ЮНИТИ-СЭТ», — разрабатывающий концепцию. Остальная же часть работ по подготовке рабочей документации, составляющая до 80% объема, осуществляется архитекторами-проектировщиками начального уровня, зачастую даже неоформленными в штат».

Дело в том, что в Москве большой выбор объектов для проектирования, в том числе и многоэтажные многофункциональные комплексы. У архитекторов и проектировщиков есть выбор, и они, как правило, выбирают проектирование крупных объектов. Осуществляя поиск кандидатов, рекрутеры все чаще сталкиваются с бытующим среди них предвзятым отношением к работе в коттеджном строительстве. «Большинство архитекторов и проектировщиков считают для себя подобные проекты малоинтересными и бесперспективными в профессиональном плане, — отмечает Евгения Силина. — Это приводит к тому, что для проектирования привлекают, как правило, специалистов начального уровня, имеющих минимальный опыт. И для большинства из них это является первой ступенью карьерной лестницы».

В других случаях решением кадрового вопроса для небольших компаний становится аутсорсинг. Обращаясь в архитектурно-проектировочного бюро за разработкой концепции и рабочей документации, фирма может вообще не иметь в штате архитектора. При этом не редко еще одним путем экономии является отказ от авторского надзора. Это вызывает сложности при адаптации проекта, когда появляется необходимость внести в проект какие-либо изменения уже на стадии реализации.

Именно на этом этапе терпят неудачу многие интересные идеи, поскольку, желая получить как можно больше прибыли, застройщик начинает освобождать проект от, на его взгляд, экономически нецелесообразных составляющих. Избавляясь от природных объектов в составе поселка, от элементов его инфраструктуры он в первую очередь стремится максимально использовать имеющуюся землю. Поселок, застройка которого порой в разы уплотняется для того, чтобы возвести как можно больше домов, в итоге становится некомфортным для проживания с точки зрения покупателей.

Попытки убедить клиента, что ему выгодна подобная «оптимизация», чаще всего беспочвенны, ведь в большей степени изменения проекта влияют не на себестоимость домовладения, а на качество проживания в нем. Приобретая загородную недвижимость, большинство покупателей выделяют такие условия, как наличие парковых зон, водных объектов. Обращают внимание на качество транспортных путей, так как излишняя экономия приводит к тому, что в час пик жители вынуждены стоять в пробке в собственном поселке. Важным вопросом является и инфраструктура. Магазины, спортивные, медицинские центры должны соответствовать привычному уровню и находиться в пределах «шаговой доступности», но при этом не располагаться в непосредственной близости с домовладениями. Клиентов, согласных экономить на таких необходимых составляющих комфортного проживания, становится все меньше даже в сегменте экономкласса. Поэтому излишнее урезание бюджета проекта в итоге отражается и на эффективности продаж, а значит, на его окупаемости и прибыльности.

Преумножая качество
Требования к качеству загородной недвижимости, предъявляемые покупателями, по мере роста спроса становятся все жестче. Таким образом, для успешности проекта необходим комплексный подход. Среди важнейших условий, которые, по мнению Сергея Козловского, необходимо соблюсти, — «удачное место и грамотная концепция самого проекта и организации жизни в нем. Они в равной степени важны для успеха, поэтому ни в коем случае нельзя сосредотачивать внимание на одном в ущерб остальному».

Определившись с расположением участка, необходимо грамотно подойти к планированию ландшафта поселка, чтобы он гармонично вписался в окружающую природу. При этом, чтобы добиться по-настоящему качественного проекта, следует не скупиться на общественные территории, потратив на них не менее 30% участка.

Концепция всего поселка должна быть дополнена единым архитектурным стилем коттеджей. Но с решением этой задачи застройщику сложно справиться, не имея собственных специалистов для проектирования. Именно поэтому компания, для которой коттеджный поселок — лишь разовый проект, часто сталкивается с трудностями. Порой изменения приходится вносить не только при его адаптации с учетом особенностей выбранного участка, но и по желанию клиента. Не редко покупатель просит дополнить проект дома или исключить те или иные его элементы. Строительной компании, проектирование для которой выполняет подрядчик, бывает не просто грамотно и оперативно осуществлять необходимые изменения.

«Безусловно, содержать крупное проектное бюро для большинства компаний достаточно затратно, однако подобные подходы к проектированию окупаются качеством объектов», — уверена консультант «ЮНИТИ-СЭТ». Продолжая, она отмечает важность высокой квалификации инженерного персонала компании, занимающейся строительством загородной недвижимости. Среди критериев: профессионализм, умение мыслить вне шаблонов, уважение к клиенту и способность работать сообща.

Последней составляющей должна стать организация жизни в поселке. «Ни в коем случае нельзя экономить на инфраструктуре,– считает Сергей Козловский, — она должна отвечать самым взыскательным требованиям и выноситься за пределы поселка». При этом он отмечает, что создание внешнего инфраструктурного комплекса удобно как жителям поселка, которые получают комфорт привычного для них уровня не в ущерб удобству проживания, так и девелоперу, поскольку современная инфраструктура с богатыми возможностями будет привлекать население соседствующих поселков и окупится гораздо быстрее.

Таким образом, коттеджный вопрос не такой простой, как кажется многим, и для успешности проекта необходимо несколько составляющих. С одной стороны, это грамотный подход инвестора, а с другой — квалификация и профессионализм архитекторов и проектировщиков. И перед ними стоит задача создать для покупателя комфортное загородное жилье, учитывая при этом необходимость экономической эффективности проекта.