14

мая
2015

В конце 2014 года игроков рынка недвижимости на фоне скачущего курса иностранной валюты, общей нестабильности экономики и резко возросшей ставки рефинансирования волновал вопрос: как переживет этот период сектор ипотечного кредитования и переживет ли вообще? О рынке ипотечного кредитования в авторской колонке рассказывает Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»

К сегодняшнему дню вывод, который мы можем сделать, не так уж и плох. Ипотека выжила и по-прежнему занимает заметную долю в сделках с квартирами. Особенно это очевидно в сегменте новостроек. Меры по поддержке ипотечного кредитования со стороны государства, на которые все игроки рынка надеялись и уповали в конце 2014 года, явились в виде программы субсидирования ипотеки, сразу повысившей долю залоговых сделок на этом рынке с 20% в начале года фактически до 40% по итогам апреля. То есть сегодня мы можем говорить, что ипотека на первичном рынке если и не вернулась полностью к уровню аналогичного периода 2014 года, то потихоньку идет к этому. Для сравнения, в апреле 2014 года на сделки с привлечением ипотечного кредита приходилось порядка 50% от всех сделок, по данным компании «Миэль-Новостройки».

На сегодняшний день на рынке первичного жилья в ряде банков установилась одна из самых комфортных ставок, когда-либо предлагавшаяся для покупки строящегося жилья. Как подтверждение этому можно привести данные УФРС. По данным Росреестра, в Москве в апреле зарегистрировано 2057 договоров участия в долевом строительстве, в то время как в марте эта цифра составляла 1386 договоров. Также это заметно и по количеству ипотечных сделок, доля которых, по данным УФРС, в апреле возросла на 12% по сравнению с мартом, и можно говорить, что это заслуга субсидированной ипотеки.

Однако есть и другие вопросы. Первый из них и основной — надолго ли хватит тех самых 20 млрд руб., выделенных государством для поддержки этой отрасли? И что случится дальше с ипотечным кредитованием на первичном рынке, когда финансовый лимит будет исчерпан? Возможно, на помощь застройщикам придет так ожидаемое снижение ключевой ставки Центробанка. Однако при этом стоимость кредитов останется все равно довольно высокой, хотя такие меры могут увеличить темпы выхода новых проектов.

Ситуация на вторичном рынке непростая. Ипотечные сделки, которые на регулярном рынке еще в апреле прошлого года составляли порядка 40%, в апреле этого года подобрались к отметке в 20%. Банки продолжают удерживать довольно высокие минимальные ставки, стартующие от 14,5% и доходящие до 16–17% годовых и т. д. И это при том, что еще в 2013–2014 годы ставка в 15% была неким психологическим барьером для многих потенциальных покупателей, способным заставить их пересмотреть свои планы в отношении приобретения недвижимости. Средние ставки тогда были равны 12–13%. Социальная ипотека, внедряемая при помощи государства, подходит не для всех категорий населения, да и не всех, кто входит в перечень социальных категорий, смогут устроить ее условия. Однако, несмотря на это, сделки с привлечением заемных средств проходят, хоть и не в том количестве, к которому мы привыкли за последние годы. Люди по-прежнему решают свои жилищные вопросы, разъезжаются или, наоборот, расширяют свои жилые площади в связи с рождением детей. В альтернативных сделках, составляющих порядка 50% современного рынка купли-продажи, все еще сильна ипотечная составляющая.

Действительно, в отличие от первичного рынка на вторичном рынке установилось некоторое затишье. Одни покупатели, реализовавшие свои запросы на сохранение рублевой массы, ушли с рынка, образовалась пауза, которую мы традиционно наблюдаем после каждого ажиотажного периода. Другие, пока еще лишенные доступных ипотечных кредитов, ждут, когда разрешится эта ситуация. Те, кто заинтересован в решении своих жилищных вопросов, делает это в спокойном режиме. Однако уже сейчас понятно, что ближе к осени ситуация будет меняться, на наш взгляд, в сторону оживления рынка. И первой ласточкой к ее изменению является информация о том, что Сбербанк принял решение о снижении ставок по кредитам и депозитам. Снижение ставок по кредитам будет стимулировать ипотеку для вторичного рынка, а по депозитам — возродит альтернативный вариант сохранения накоплений путем приобретения недвижимости.