01

Июл
2024

Здесь важно напомнить, что любое помещение в многоквартирном доме не может быть подвергнуто перепланировке без согласования с региональными властями на предмет ее соответствия строительным и санитарным нормам и правилам.

В Москве регулирующие и надзорные функции в сфере квартирной перепланировки и ремонта возложены на Мосжилинспекцию и отчасти на Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы (Москомархитектуры).
Какие планировочные решения сегодня популярны среди владельцев квартир?
расширение спальни до мастер-спальни;
увеличение размеров окон;
создание дополнительного санузла;
объединение кухни и смежной с ней комнаты в кухню-столовую.
Рассмотрим каждый тренд в отдельности, обратив особое внимание на юридические требования к соответствующей перепланировке.

Что учесть, преобразуя обычную спальню в мастер-спальню?
У проектировщиков современных многоквартирных домов сегодня в тренде мастер-спальня (от англ. «master-bedroom» – «хозяйская спальня»). Это просторная комната для отдыха с расширенным функционалом. Кроме собственно спальной зоны она включает отдельный санузел, личный гардероб, выход на балкон или лоджию, а иногда даже рабочий кабинет. Очень комфортно. Поэтому многие собственники квартир, где мастер-спальня не предусмотрена по проекту, часто хотят сделать ее из уже имеющейся спальни.

Самый популярный вариант – спальня с отдельным санузлом, то есть ванной комнатой с туалетом и душем. Что стоит учесть, затевая такую перепланировку?

Соседи снизу не должны страдать от ваших водных процедур
Прежде всего необходимо внимательно ознакомиться с исходной (от застройщика) типовой планировкой квартир в вашем доме и убедиться, что создаваемый санузел не будет находиться над жилыми комнатами соседей снизу. Действующие в РФ санитарные нормы запрещают подобное расположение помещений с «мокрыми» процессами (к ним относят ванную, туалет, кухню).
Размещать дополнительно созданные ванную или туалет над кухней соседей снизу также нельзя в силу очевидных причин: звуки и запахи, генерируемые санузлом, диссонируют с процессом приготовления и принятия пищи.
Кроме того, новая ванная комната, смежная с мастер-спальней, может быть создана только за счет использования площади вспомогательного помещения: прихожей, кладовой, гардеробной, коридора, холла и т. д.
Несущую стену лучше не трогать
Допустим, вы учли эти требования. И за счет расположенного за стеной спальни коридора обустроили дополнительный санузел с выходом прямиком в нее. Но и здесь вас подстерегает риск нарушить законодательство – уже в виде действующих строительных норм. Дело в том, что проем в стене, соединяющий спальную зону с новой ванной комнатой, разрешается делать при условии, что соответствующая стена не является несущей конструкцией всего дома. В противном случае шансы на согласование в госорганах подобной перепланировки резко уменьшаются.

Платяной шкаф вместо гардеробной – удачное решение для небольшой мастер-спальни
Также полезно знать, что гардеробную можно разместить в любой части создаваемой мастер-спальни. Главное, чтобы площадь самой спальной комнаты составляла не менее 8 кв. м. Если же данное требование соблюсти невозможно, то вместо выкраивания пространства под гардеробную лучше обойтись обычным платяным шкафом, разместив его где-нибудь в углу миниатюрной мастер-спальни.

Можно ли сделать панорамное окно в старом многоквартирном доме?
Сегодня в моде панорамные окна – от пола до потолка. Но такая планировка встречается далеко не во всех новостройках, еще реже свойственна она многоквартирным домам старого жилого фонда. Поэтому многие стремятся самостоятельно расширить оконные проемы. Одни желают сделать помещение более светлым, другие наиболее полно открыть для себя красивый пейзаж за окном, третьим нравится сам дизайн панорамного окна, придающего комнате определенный шарм. Для этого убирается часть подоконного блока (фрагмент стены внизу окна). Но подобная перепланировка юридически подпадает под категорию «изменение фасадных работ», а поэтому согласовать ее в ряде российских регионов юридически невозможно или очень сложно.

Московские власти без всяких условий запрещают менять размеры и формы окон в многоквартирных домах на территории столицы. Нарушители этого запрета сталкиваются впоследствии с тем, что им приходится возвращать окна к первоначальному виду (от застройщика).

Хотите больше света – расширяйте балконные окна
Что можно посоветовать тем, кто несмотря ни на что, все же желает впустить больше света и пейзажа в свою квартиру? Сделать это за счет демонтажа подоконного блока лоджии или балкона. В ряде случаев законодательно это разрешено, в том числе на территории Москвы. Но при этом балкон или лоджия должны быть конструктивно обособлены от смежного с ними жилого помещения.

Выполнить данное требование можно так: в образовавшееся между комнатой и лоджией (балконом) пространство установить «французское окно» – большой и красивый стеклянный профиль, который представляет собой раздвижную, распашную или складывающуюся гармошкой конструкцию. Она визуально делает помещение намного просторнее и придает ему благородный и стильный вид. В то же время фасад самой лоджии или балкона останется неизменным.
В некоторых районах Подмосковья и ряде субъектов РФ (например, в Татарстане или Пермской области) удаление подоконного блока у лоджии (балкона) относится к реконструкции, то есть более серьезному виду структурных преобразований, чем перепланировка.
В этом случае для получения разрешения на совершение соответствующих ремонтных работ собственнику квартиры потребуется не только собрать пакет необходимых документов, но также организовать собрание собственников многоквартирного дома. Большинство его участников (более половины, двух третей или даже все 100% – зависит от регионального законодательства) должны дать свое согласие собственнику на «раскрытие» его лоджии или балкона. Лишь при соблюдении этого условия власти вправе дать добро на проведение подобной реконструкции.

Можно ли добавить в квартиру санузел?
В квартире, в которой живет более трех человек, одного санузла мало. Особенно, если речь идет о семье с детьми. По утрам, когда все или почти все домочадцы собираются – кто на работу, кто в школу, кто в детский сад – ванна и туалет становятся чрезвычайно востребованными. Нередко туда даже выстраивается очередь как в каком-нибудь не очень комфортабельном хостеле.

Поэтому все больше собственников квартир, если им досталась квартира от застройщика с одним-единственным санузлом, задумываются о создании дополнительного или даже нескольких санузлов. Воплощение в жизнь подобного замысла является перепланировкой. Как и любая другая, она требует согласования и соблюдения ряда условий. Они следующие:

при создании нового санузла нельзя переносить стояки водоснабжения и перекрывать к ним доступ, а также уменьшать размер вентиляционных и сантехнических коробов, предусмотренных техпланом от застройщика;
новый санузел не должен создаваться за счет использования части площади кухни или жилых комнат;
для его создания может быть выделено пространство, занятое такими вспомогательными помещениями, как: коридор, прихожая, кладовая;
новый санузел не должен располагаться над жилыми комнатами или кухней соседей снизу (а только над их прихожей, коридором, кладовой и т. п.)
вентиляция из дополнительного санузла не должна выходить в кухонную.
Но все ограничения, связанные с выбором места для нового санузла, снимаются, если ваша квартира расположена на первом этаже или непосредственно над помещением, которое имеет статус нежилого. В этом случае потенциального вреда от характерного шума и запаха никто из посторонних людей получить не может. Поэтому закон здесь открывает собственнику полную свободу в деле приумножения раковин и унитазов с целью достижения максимального бытового комфорта.

Кухня-столовая: что можно и нельзя
Еще один вид популярной в РФ квартирной перепланировки – это объединение кухни со смежной жилой комнатой за счет сноса стены между ними. В результате получается вспомогательное помещение – так называемая кухня-гостиная или кухня-столовая. Жилая площадь всей квартиры таким образом уменьшается.

Кухня-столовая включает в себя кухонную и обеденную зоны. Первая предназначена для приготовления пищи, вторая – для ее принятия.

Обеденная зона за счет жилой площади
Реализовать такое планировочное решение законом разрешается только при условии, что квартира состоит из более чем одной жилой комнаты, так как комната, присоединенная к кухне, автоматически утрачивает статус жилого помещения.

Другое условие согласования подобной перепланировки: перегородка между кухней и комнатой не должна быть частью несущей конструкции (стены) всего многоквартирного дома. Впрочем, второе условие в ряде случаев можно обойти в законном порядке. А именно – не сносить всю перегородку между кухней и жилой комнатой, а вырезать в ней проем. Размеры проема, а также порядок согласования самой перепланировки в случае наличия несущей стены определяются региональным законодательством и муниципальными нормативными актами.

Кухня-ниша: способ расширить кухню и сохранить жилую площадь
В некоторых субъектах РФ – Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге, например – есть законный способ обустроить кухню-столовую без утраты жилой площади. Как? Демонтировать перегородку (не являющуюся частью несущей конструкции) между кухней и комнатой и бывшую кухню назвать кухней-нишей. Последняя представляет собой пространство площадью не менее 5 кв. м, оснащенное мойкой, электроплитой и принудительной вентиляцией.

Примыкающая к кухне-нише комната, в соответствии со столичными нормами, оставляет за собой статус жилого помещения, а по факту является обеденной зоной. После демонтажа перегородки обеденную зону достаточно отделить от кухни-ниши визуально – типом напольного покрытия, например.
Но не во всех регионах России правила перепланировки кухни (и перепланировки в целом) столь демократичны. Например, в городе Обнинске Калужской области местные подзаконные акты запрещают обустраивать на месте кухни кухню-нишу. Последняя может быть создана только за счет использования площади иного вспомогательного помещения – кладовой, коридора или прихожей.
Кроме того, здесь не разрешается переводить в статус нежилого помещение, расположенное над жилой комнатой квартиры снизу. Таким образом, исключается юридическая возможность обустроить обеденную зону, под которой находится помещение со статусом «жилое».

Газовая плита перепланировке помеха
Независимо от региона наличие газовой плиты в квартире также накладывает определенные юридические ограничения на перепланировку кухни. В частности, федеральное законодательство запрещает обустраивать кухню-нишу с газовой плитой, для этих целей подойдет только электрическая.

Объединить кухню с газовой плитой со смежной комнатой путем сноса разделяющей перегородки также запрещается. Такая кухня должна быть отделена от жилой комнаты стеной с дверью. Альтернатива – стеклянная раздвижная перегородка или конструкция с гармошчатым механизмом открывания с плотным притвором. Но если вам сильно хочется создать в квартире кухню-столовую за счет демонтажа (не несущей) стены между двумя смежными помещениями, то просто поменяйте газовую плиту на электрическую. И тогда с согласованием объединяющей перепланировки не будет никаких проблем.