22

Фев
2024

Недвижимость в итальянских городах с яркой историей привлекает покупателей со всего мира. Россияне хоть и не самые активные участники рынка недвижимости этой страны, но и их доля постоянно растет. Секрет: интересные предложения, которые попали на рынок после кризиса.

Среди множества европейских государств Италия занимает особое место — на ее территории сосредоточено более половины всех мировых памятников и достопримечательностей. Попадая в Италию, человек будто оказывается в прошлом — его окружают старинные дворцы, храмы, базилики, построенные много десятков веков назад и сохранившиеся в лучшем виде. В Италии нет неинтересных городов — каждый, даже самый маленький, поражает своей изысканностью и неповторимостью архитектурных ансамблей, особым неторопливым укладом жизни, яркими красками и теплыми эмоциями.

Города, живущие в вечности
Тем не менее когда человек впервые отправляется в Италию, он часто выбирает для себя «классический» маршрут, куда включает Рим, Милан, Флоренцию и Венецию, где сосредоточено наибольшее число достопримечательностей. Например, в Риме — всемирно известный Колизей, построенный в 80 году н.э.; Пантеон — античный храм, возведенный в 27 году до н.э.; Римский и Императорский Форумы; базилика Св. Павла (IV век); базилика Св. Петра в цепях (V век) как раз в ней находится мраморная скульптура Моисея знаменитого Микеланджело, фонтаном Треви, галерея Боргезе и многое, многое другое.

Милан заслуженно именуется столицей моды, но Милан еще и кладезь исторических достопримечательностей. Гостей города не устает поражать готический собор, строительство которого было начато в 1386-м, а окончено в 1965 году. Людей как магнитом тянет в доминиканский монастырь, где находится знаменитая фреска работы Леонардо да Винчи «Тайная вечеря»; а надо еще успеть и в театр «Ла-Скала».

Каждая улочка Флоренции пропитана историей, сюжеты из которой получили всемирную известность. Самые прославленные из сотен знаменитых памятников — собор Санта-Мария-дель-Фьоре; колокольня XIV века; баптистерия Сан-Джованни, известная позолоченными бронзовыми дверьми, фонтан Нептуна. Во Флоренции находится Галерея Уффици, где собраны лучшие работы итальянских мастеров, и Галерея Питти с коллекциями работ Рафаэля, Тициана, Перуджино. А также галерея Академии изящных искусств, где хранится знаменитая скульптура работы Микеланджело — Давид.

Венеция — уникальнейший город не только Италии, но и мира. Она расположена на 122 островах, ее пересекает 170 каналов, через которые построено 400 мостов. Каждый мост неповторим, но самый знаменитый — Мост Вздохов, соединяющий здание Дворца дожей, в котором в прошлом располагался зал суда и здания тюрьмы. По преданию, когда-то по этому мосту проходили осужденные и в последний раз бросали взгляд на Венецию…

На центральной площади Венеции располагается уникальнейший действующий собор Святого Марка, построенный 828 г., и Дворец венецианских дожей, а также многие другие достопримечательности. Своеобразный средневековый антураж город поддерживает и благодаря гондольерам, в красочных национальных костюмах катающим всех желающих на красивейших гондолах по узеньким кружевным каналам. Стремление путешествовать таким необычным способом подогревается и тем, что все дома в Венеции парадными фасадами повернуты на воду.

Об итальянских городах можно говорить бесконечно. Но главное заключается в том, что сейчас у россиян есть возможность не только погостить в любом из них, но и приобрести недвижимость. В Италии нет ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Исключение — запрет на покупку сельскохозяйственных земель.

Строгость и лояльность закона
По мнению Вадима Оришака, директора компании Pleiada International, главная особенность итальянского рынка заключается в том, что государство надежно защищает его от спекуляций, а ограничения на строительство, сохранение исторического наследия и постоянный спрос со стороны покупателей-иностранцев способствуют стабильности. Эксперт обратил внимание и на то, что приобретение исторической недвижимости может быть выгодным и с инвестиционной точки зрения, хотя строгие ограничения при реконструкции делают процесс довольно дорогостоящим.

Как разъяснила Юлия Титова, директор компании Rentsale, в Италии есть здания, в которые обязательно нужно допускать туристов с определенной частотой, а есть здания, где необходимо сохранять только фасады. Еще одна разновидность: здания, где невозможно изменение интерьеров.

Но главное правило — исторический объект снаружи должен соответствовать историческому облику. Здесь нельзя снести старое здание и построить новое или сделать надстройку в современном стиле. Итальянский закон более лоялен к внутреннему ремонту. Владелец в большинстве случаев волен выбирать стиль по душе и по вкусу. «Поэтому в Италии можно встретить исторический замок, внутри которого сделан ремонт в современном стиле», — замечает Вадим Оришак (Pleiada International).

Жилье в окружении исторических реликвий
Традиционно недвижимость с историей ценится выше «обычной», и в долгосрочной перспективе инвестиции в такие объекты очень выгодны. Но спрос на недвижимость в городах — культурных центрах, таких как Рим, Милан, Флоренция и Венеция, проявился у россиян недавно: его простимулировал финансовый кризис. «Появилось много интересных предложений, которые раньше нельзя было найти в открытой продаже», — объясняет Вадим Оришак (Pleiada International). Клиенты компании оставляют заявки преимущественно на апартаменты в историческом центре Рима, Милана, Венеции, Флоренции, а также на виллы в престижных районах рядом с этими городами.

Конечно, недвижимость в исторических городах Италии дорогая и поэтому, по наблюдениям Натальи Завалишиной, генерального директора «МИЭЛЬ-DPM», не является объектом массового спроса. Основное внимание потенциальных покупателей сосредоточено на «деловых городах» — Риме, Милане и их окрестностях.

По оценке компании Chesterton, по популярности у покупателей недвижимости Рим занимает четвертое место. «Состоятельные россияне предпочитают Сардинию, Тоскану, недвижимость у озер Стреза, Комо, Менаджио и др.», — дополняет Екатерина Тейн, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.

В Риме, по данным Зарины Цаллаговой, руководителя отдела зарубежной недвижимости Компании «Калинка-Реалти», в зону интереса попадает центр города и прилегающие холмы, в частности с видом на Пьяццу Навона, Авентинский холм или Колизей.

От скромных предложений до шестизначных ценников
Покупатели недвижимости в исторических городах Италии в первую очередь — состоятельные россияне, которых не пугают миллионные ценники. Хотя на самом деле рынок недвижимости Рима, Милана, Флоренции и Венеции представлен предложениями в разных ценовых диапазонах.

Например, цены на скромные квартиры на окраине Рима и в пригороде начинаются от 150-200 тыс. евро за квартиру с одной спальней, — говорит Наталья Завалишина («МИЭЛЬ-DPM»). В частности, за 208 тыс. евро на этапе строительства можно приобрести квартиру общей площадью 69 кв. м в жилом комплексе в 30 минутах езды от центра города, с видом на древний замок Браччано. Апартаменты из трех комнат с двумя машино-местами в паркинге в районе Нуово Саларио общей площадью 70 кв. м выставлены на продажу за 385 тыс. евро.

В центре Рима цены выше в разы, особенно они взлетают вверх, когда речь идет об исторической недвижимости. Как отметил Вадим Оришак (Pleiada International), сейчас многие семьи, исторически владеющие палаццо, вынуждены их продавать, так как содержание и реконструкция обходятся очень дорого.

Одно из интереснейших предложений в центре города между Piazza Navona и Pantheon — античное полностью отреставрированное трехэтажное здание общей площадью 163 кв.м на 3 спальни, 4 ванные комнаты, просторную гостиную и большую террасу — выставлено на продажу за 2,2 млн. евро.

Наряду с очень дорогой недвижимостью на рынок Рима иногда попадают и забавные предложения. В октябре многие новостные агентства написали о продаже самой маленькой квартиры в мире. Она находится в центре Рима в хорошем доме на площади Сант-Игнацио вблизи площади Венеции и продается всего за 50 тыс. евро. Квартирка переоборудована из бывшей дворницкой и занимает всего 5 кв. м. Хотя в «хоромах» есть место только для односпальной кровати и крохотного санузла «за ширмой», на нее поступило много заявок, и, по всей вероятности, сделка уже состоялась.

В Милане цены тоже «кусаются». Например, за 2,5 млн. евро выставлена на продажу роскошная вилла в резиденции, состоящей из отдельных домовладений на престижной окраине Милана. Общая площадь строения на четыре спальни и столько же ванных комнат 350 кв. м. В доме также предусмотрен гараж, веранда с камином и кухня. К вилле примыкает небольшой сад на участке 150 кв. м. В жилом комплексе, где расположена вилла, располагается собственный фитнес-центр и бассейн.

Эксклюзивные апартаменты в исторической части Милана площадью 270 кв. м стоят почти в два раза дороже — 4,2 млн. евро. Апартаменты в престижном доме в районе Фиренце общей площадью 175 кв.м продаются за 1,08 млн. евро. Но если покупателя устроит обычный дом, можно подобрать гораздо более дешевые предложения. Например, трехкомнатная квартира общей площадью 90 кв. м с одним машино-местом в паркинге в многоквартирном доме 1960 года постройки на улице Baldinucci, в 8 км от центра Милана продается за 294 тыс. евро.

В центре Флоренции небольшие апартаменты в старых домах можно купить за 400-700 тыс. евро. Элитные квартиры в центре, например с видами на реку Арно, в престижном флорентийском здании с лифтом площадью 267 кв. м обойдутся уже 2,2 млн. евро. Хотя периодически на рынок попадают крохотные апартаменты площадью около 30 кв. м по цене в пределах 200 тыс. евро.

О недвижимости в Венеции известно, что она непомерно дорога и обслуживать ее из-за изобилия воды накладно. Но от этого желающих поселиться в одном из самых романтичных городов мира не становится меньше. Да и интересных предложений для них хватает. Например — апартаменты площадью 100 кв. м, с качественной отделкой, двумя спальнями, террасой и местом в паркинге, расположенные в центре города. «Их цена 500 тыс. евро, хотя в Милане апартаменты чуть меньшей площади — 86 кв. м — со сходными характеристиками стоят 340 тыс. евро», — говорит Екатерина Тейн (Chesterton).

Евгений Скоморовский, управляющий директор компании Century 21 Запад, делит венецианскую недвижимость на два вида. Первый — это окраины города, где строится современное жилье, которое можно приобрести по цене 2-3 тыс. евро за 1 кв. м. Даже большой дом общей площадью 400 кв. м в таком месте можно купить за 700 тыс. евро. «Но если селиться на Гранд-канале, где преобладают старинные дома, постройки, начиная от 14-15 веков, и из окон наблюдать гондольеров, то нужно быть готовым, что цена предложения составит не ниже 10-12 тыс. евро за кв. м», — говорит эксперт.

Например, апартаменты общей площадью от 90 до 240 кв. м в историческом здании (в 2009 году была произведена полная реконструкция) рядом с площадью Сан-Марко продаются по цене от 900 тыс. до 2,5 млн. евро.

Инвесторы и инвестиции
На цены недвижимости Италии много лет работала стабильная финансовая система. Но сейчас для экономики страны наступили не лучшие времена. «Италия входит в список PIGS, куда попали страны Европы с наиболее высоким уровнем государственного долга», — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. По данным The Wall Street Journal, государственный долг Италии составляет 1,7 триллиона евро — это один из худших показателей в мире — из 27 стран зоны евро Италия занимает первое место по объему долга. Поэтому рассчитывать на премиальный возврат инвестиций в экономику страны в ближайшем будущем вряд ли можно надеяться.

Север страны, где расположены Рим, Милан, Флоренция и Венеция, пострадал от кризиса меньше всего, и рынок недвижимости этих регионов стал восстанавливаться быстрее. «Хотя в 2008 г. на итальянском рынке недвижимости произошла коррекция цен вниз, но в 2009 г. последовало восстановление, а в 2010 г. ситуация стабилизировалась, но пока все же допускаются ценовые колебания в пределах 2-5%», — отмечает Екатерина Тейн (Chesterton).

Вадим Оришак (Pleiada International) объяснил позитивные сдвиги тем, что с весны 2010 года увеличилось количество просмотров объектов потенциальными покупателями, начало расти число сделок, так как покупатели поняли, что ценовое дно уже пройдено, значительного снижения цен так и не произошло, и они вернулись на рынок. «У нас есть клиенты, подыскивающие уникальные исторические имения для себя, например на престижных холмах Флоренции и в других частях Италии», — говорит эксперт. Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, также признает, что наибольший подъем цен наблюдался в Риме, в Париоли и в характерном районе Трастевере, где квартира с одной спальней поднялась в цене на 16%, в Милане в районе Рипамонти — тоже на 16%, а в историческом Дуомо — на 15%. Эксперт говорит, что тенденции здесь выражаются в развитии двухуровневого рынка — цены снижаются на окраинах городов, но растут в центральных районах.