21

Дек
2023

Вопрос от одного из наших подписчиков касается алгоритма оформления дома (дачи). Дом мало построить, его необходимо еще и легализовать, оформить в собственность. Насколько затянется процедура и будет ли успешной, зависит и от подхода к стройке, и от того, в какой зоне она велась, ведется или запланирована. Рассмотрим процесс оформления всех необходимых документов на недвижимость, расположенную в обычных, не имеющих обременений зонах.

Почему дом можно не регистрировать, но лучше это сделать
Очень велик соблазн не заморачиваться со всеми этими бюрократическими проволочками и вообще никак не регистрировать загородный дом. Тут и нежелание тратить время, даже виртуальные походы по инстанциям его съедают немало, и нежелание добавлять себе налогового бремени. И правда, когда это сезонная дача или дом круглогодичного проживания, но прописка не нужна, зачем его регистрировать. Можно же просто наслаждаться жизнью на свежем воздухе. Однако не все столь радужно.

У нас нет уголовной и административной ответственности за неоформление недвижимости в собственность и непостановку на учет. Жить в таком доме любым составом тоже никто не может запретить. Но есть обязательство перед налоговой, по которому объекты капитальной недвижимости должны быть зарегистрированы после строительства. В последние несколько лет неучтенку по всем регионам стали активно выявлять и принудительно ставить на учет. Никто не застрахован от соседей, которым больше всех нужно, от рейдов администрации, и от периодически запускаемых налоговиками дронов. Если недвижимость обнаружат, имеют право оштрафовать в размере 20% от неуплаченных за последние три года налогов. А то еще и сами налоги за этот же срок предпишут уплатить.
С юридически несуществующим объектом невозможно совершать никаких официальных действий – в нем не получится прописаться или прописать других; сдать в аренду с заключением договора; продать, подарить или завещать. И если случится несчастье, автоматически это имущество в наследственную массу не включится и уже наследникам придется сначала вступать в наследство на участок, а после, оформлять сам дом. Все это реально, но времени может уйти от нескольких месяцев до нескольких лет.
С инженерными коммуникациями проще, их можно провести и на «голый» участок, и в только строящийся дом, независимо от стадии. Плюс, масса владений расположена в местности, где из сетевого только электричество, про газ и не слышали, а водоснабжение и канализация локальные. Но если для электрификации участка нужны только документы на землю, то для электрификации дома, подключения к водопроводу и очистным сетям, пакет документов будет включать как минимум копию уведомления о согласовании строительства с администрацией. А чтобы подключить к сетям уже построенный дом, потребуется доказать, что он в собственности или заявитель действует по доверенности от владельца. То есть, когда коммуникации не были проведены до стройки или в процессе, в незарегистрированный дом их провести легально не получится, только самовольная врезка, чреватая огромными штрафами и проблемами. Если же случится программа газификации, а дома как бы и нет, его в нее не включат. И не факт, что получится все оформить, пока программа будет действовать.
Когда владелец официально трудоустроен, ему положен налоговый вычет за строительство. Но чтоб им можно было воспользоваться, дом должен быть зарегистрирован и поставлен на учет.

Поэтому случаи строительства без последующей регистрации встречаются все реже. Обычно владельцы инициируют оформление дома или до начала стройки или уже после ее окончания. Рассмотрим оба варианта.

Как построить и оформить дом по правилам
Сначала рассмотрим первый, рекомендуемый Градостроительным кодексом способ «легитимного» строительства с последующей регистрацией и оформлением недвижимости в собственность. Он включает несколько этапов.

Первое – подаем уведомление
Хотя с 2019 года действует якобы новый порядок, и получать разрешение на строительство не нужно, поменялись только формулировки, смысл остался – строиться можно только с согласия местных властей. Однако с учетом срока действия разрешений предыдущего формата, те, кто успел ими обзавестись раньше, могут спокойно строиться вплоть до 2029 года. Всем остальным придется начинать с нуля, то есть, с уведомления о планируемом строительстве. Благо подавать его можно и лично, в отдел архитектуры и градостроительства (специалисту широкого профиля в поселковой администрации). И лично в МФЦ, и удаленно, через свой кабинет портала Государственных услуг. Это самый простой вариант, форма стандартная нужно просто вести данные.

О заявителе – ФИО, паспортные данные с пропиской.
Об участке, где будет стройка – адрес (если есть), кадастровый номер, вид разрешенного использования, на каком основании возникло право собственности. Подать уведомление может либо собственник участка, либо его представитель на основании нотариально заверенной доверенности. Если адреса нет, его можно «заказать» параллельно, обратившись с заявлением о присвоении. Либо же заняться этим уже после окончания строительства, в процессе регистрации дома.
О параметрах дома – тип (дачный, жилой), этажность (не больше трех, не выше 20 м), площадь, высота потолков (не меньше 2,5 м).
О целевом использовании – что дом индивидуальный и не будет делиться поквартирно.
Схема – для ИЖС не является обязательным наличие проекта, поэтому достаточно и схематического рисунка (от руки, в графическом редакторе). Но с точным отображением границ участка и местоположением дома с обязательным соблюдением всех отступов. А это не меньше 3 м от границ с соседними участками, не меньше 5 м от красной линии улиц, не меньше 3 м от красной линии проездов. Если уже есть соседи, нужно учесть и противопожарные нормативы, по которым между соседскими домами из негорючих материалов (железобетон, кирпич, камень и др.) не меньше 6 м, при наличии деревянных перекрытий не меньше 8 м, если это деревянные или каркасные дома, не меньше 10 м.
Контакты – раз уж заявление подается удаленно, то и для обратной связи нужно дать адрес электронной почты.

Так как сейчас упор на цифровизацию и электронный документооборот, прикладывать к уведомлению сканы выписки из ЕГРН (на участок) не нужно, ведомства между собой сами разберутся.

Второе – получаем согласие
Если участок расположен удачно, на него не заходят различные ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий). Чтобы не получить такой сюрприз, грозящий тяжбами, еще на этапе выбора и приобретения земли стоит заглянуть в публичную кадастровую карту, где есть соответствующая вкладка. Когда участок в обычной зоне, а дом отвечает строительным нормам и расположен со всеми отступами, в течение семи рабочих дней власти должны прислать положительный ответ. Это будет уведомление о соответствии, которое и является разрешением на строительство.

Либо же должны прислать уведомление о несоответствии, то есть, отказ в начале строительства, но обязательно аргументированный. Отказы чаще всего связаны или с нарушениями, например, дом вплотную к соседскому забору, или с «неудачным» расположением участка, из-за которого потребуется согласование с другими организациями (аэропорты, железнодорожники, энергетики и др.).

Если неделя прошла, а ни подтверждения, ни отказа не прислали (проверяем папки со спамом), значит, трактовка в пользу заявителя и можно смело начинать стройку. Или отложить ее до лучших времен – что разрешение, что уведомление действительны в течение десяти лет, мало того, их можно продать вместе с участком. Но это имеет смысл только в том случае, если новые владельцы захотят строить такой дом. При изменении базовых параметров объекта из-за которых меняются границы, придется уведомлять администрацию заново.

Третье – уведомляем об окончании
Один из самых ценных и невосполнимых человеческих ресурсов – это время. Поэтому многие и подключением коммуникаций начинают заниматься параллельно со стройкой, и оформлением дома тоже. Обязательный документ, который прилагается к уведомлению – технический план объекта строительства. Чтобы приглашенный кадастровый инженер (КИ) мог такой план со спокойной совестью составить, коробка должна быть заведена под крышу, а внутри уже устроены перегородки.

Что касается крайнего срока, то он составляет не больше месяца со дня окончания строительства. Правда, совершенно непонятно, кто и как может доказать, что строительство завершилось именно в этот день и по каким критериям это оценивается. Кто-то не вселяется, пока каждую комнату меблировкой и текстилем не оснастит, а кто-то заезжает в голую коробку и по ходу дела занимается внутренними и наружными работами.

Цены на услуги специалистов сильно варьируются по регионам и объектам, где-то можно уложиться в 9-10 тысяч рублей, а где-то и все 20 придется отдать. Посчитали, что стройка закончена, вызвали аккредитованного КИ из профильной конторы, где цены пониже. Он все сделал, выдал бумажный техплан и электронную копию (на диске) –можно подавать уведомление.

Как и первое уведомление о планируемом строительстве, второе, о его завершении можно отнести лично в кабинет в администрацию, отправить заказным письмом, сдать через МФЦ или подать удаленно через Госуслуги и уже знакомую форму. Данные вносятся те же, плюс прикрепляются документы:

Технический план – его при распаковке и просмотре нельзя переименовывать, он должен остаться в первозданном виде.
Квитанция об оплате госпошлины.
Если дом не соответствует каким-либо нормативам, проблемы возникнут еще на этапе составления технического плана, и их придется решать. Но так как мы рассматриваем ситуацию, когда строительство согласовано и все соблюдено, у властей после получения уведомления о его окончании есть семь рабочих дней на рассмотрение. Предполагается, что за этот срок они должны выехать на объект и все перепроверить, но в реальности это происходит очень редко. Обычно никто никуда не выезжает, доверившись опыту КИ составлявшего план.

Заниматься самостоятельной постановкой на учет необязательно – при отсутствии объективных оснований для отказа, в течение этих же семи дней уполномоченный орган сам направляет в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект ИЖС.

То есть, весь процесс выглядит так:

подали уведомление о будущем строительстве;
получили в ответ уведомление о соответствии или не получили уведомление о несоответствии;
построились (почти построились);
вызвали кадастрового инженера, получили на руки технический план в бумажном и электронном виде со всеми подписями;
оплатили госпошлину (лучше сразу, если в течение пяти дней с момента подачи уведомления в системе не появятся данные об уплате, документы имеют право вернуть без рассмотрения);
подали уведомление об окончании с приложением техплана;
в течение семи дней получили уведомление о соответствии построенного дома, зашли в Росреестр, проверили по кадастровому номеру, что он появился на карте.

Если объект появился, больше ничего делать не нужно. При любой необходимости в том же личном кабинете в Госуслугах для подтверждения права собственности достаточно заказать выписку из ЕГРН, на руках можно никаких «бумажек» не иметь. Если же время прошло,а данных нет, разрешается самостоятельно подать заявление и документы на регистрацию.

«Прыгнуть через» голову и сразу обратиться в Росреестр без уведомления местных властей вроде бы нельзя, но можно, если оформлять дом по дачной амнистии.

Как оформить построенный дом по дачной амнистии
Один из самых замечательных законодательных актов, реально облегчивший и упростивший жизнь миллионам частников по всей стране – это «дачная амнистия». Впервые ее запустили еще в 2006 году и с тех пор регулярно пролонгировали. В 2020 году под ее действие подвели не только дачные дома в разнообразных товариществах, но и дома на землях под ИЖС и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта. А срок действия в расширенном формате на сегодняшний день продлили по 1 марта 2031 года. И хотя ГК РФ предписывает обязательный уведомительный порядок, «амнистия» стала настоящим подарком для всех, кто по каким-либо причинам о начале строительства никого не уведомил и согласование не получил. Для упрощения процесса ей пользуются даже те, у кого есть разрешение старого образца, но нет желания тратить время на уведомление об окончании.

Первое – получаем технический план

Тут стоит оговориться, что «упрощенка», как и первый способ, подойдет для домов, построенных без серьезных нарушений. К примеру, на потолок 2,45 м внимание вряд ли кто-то обратит, а вот если высота 25, а не 20 м, да еще и соседи на тень жалобы строчат, это станет проблемой. Как и несоблюдение отступов от границ и противопожарных расстояний, которое наблюдается сплошь и рядом. Особенно в новомодных поселках в пригороде, где участки по три сотки. Чтобы выдержать все расстояния, дом должен быть весьма оригинальной формы и с подземным этажом.

Но если все в порядке или есть незначительные огрехи, которые можно исправить «малой кровью», приглашенный кадастровый инженер составит технический план дома и выдаст диск с электронной подписью. Сроки разнятся, как и цены, но в среднем потребуется около 10 дней. Уточним, что если площадь дома превышает 500 м², а строился он без проекта, придется сделать экспертизу и обзавестись проектной документацией, а уже после вызывать КИ. Но эра гигантизма благополучно канула в Лету и основная масса недвижимости габаритами куда скромнее.

Второе – подаем документы на регистрацию

С полученным техпланом и квитанцией об оплате госпошлины (350 рублей на впервые регистрируемый в собственность объект недвижимости) нужно обратиться не в администрацию, как в первом варианте, а напрямую, в Росреестр. Личные посещения и почтовые отправления уже не в ходу, пользуются преимущественно МФЦ или сайтами, как и при подаче уведомлений. В течение десяти рабочих дней специалисты должны оказать услугу и зарегистрировать недвижимость по упрощенной форме. Или же выдать в МФЦ (прислать на почту при дистанционном обращении) мотивированный отказ Росреестра в регистрации с указанием причин.

Почему кадастровый паспорт больше не нужен
Как и свидетельства о собственности, кадастровый паспорт на участок или дом, как отдельный документ на объект недвижимости упразднили еще в 2017 году. Теперь его тоже заменяет выписка из ЕГРН, которая будет доступна после регистрации в Росреестре любым из описанных способов. Она даже информативнее – в кадастровом паспорте указывались только технические параметры недвижимости, а в выписке еще и информация о собственниках, существующих ограничениях и обременениях. Чтобы поставить дом на учет, необходим не кадастровый паспорт, а технический план, который заказывают в БТИ или иной уполномоченной организации. И все проблемы с домом, которые могут помешать оформлению и постановке на учет проявятся еще на этапе составления этого плана.