17

Авг
2022

Аренда
Купить квартиру для сдачи в аренду – тоже не очень хорошая идея, считают участники рынка. Арендный бизнес никогда не был особо прибыльным, а теперь тем более: если год-два назад сдача квартиры в аренду могла принести до 6-6,5% годовых («грязными»), то сейчас – около 4,5%, говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». Для сравнения: по вкладу в Сбербанке можно получить до 7%.

Дело в том, что за последние 2,5 года, с начала 2020 по июль 2022 г., цены на жилье в Москве, по данным аналитического центра www.irn.ru, выросли на 47%, а стоимость аренды практически не изменилась (в 2020 г. аренда дешевела из-за коронакризиса, в 2021 г. начала дорожать, но рост ставок прекратила спецоперация).

При этом арендный рынок уже переполнен инвестиционными квартирами, купленными в период ажиотажа в 2020-2021 г. Стагнация на вторичном рынке, из-за которой собственники не могут продать квартиры по желаемой цене и пытаются хотя бы временно сдать их в аренду, усугубляет ситуацию – см. «Продавцы мигрируют на рынок аренды, арендаторы – в Подмосковье». По данным компании «Инком-Недвижимость», сегодня уже 30% сдаваемых в аренду столичных квартир одновременно выставлены на продажу. За год доля таких лотов увеличилась в два раза.

Новостройки
В отличие от «вторички», на первичном рынке инвесторы есть всегда — цены на новостройки обычно растут по мере повышения строительной готовности объекта даже в период стагнации рынка. Определить точное число инвестиционных покупок на рынке жилья не представляется возможным, так как цель приобретения не фигурирует в официальных документах. Но можно ориентироваться на косвенные признаки активности инвесторов — долю оптовых (от трёх лотов) покупок и соотношение в структуре спроса договоров долевого участия и договоров уступки прав от физлиц, поясняет Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой».

По ее словам, в первой половине 2022 г. доля оптовых покупок в Москве выросла до 3,9% с 2,9% в 2020-2021 гг. Реализованных оптом лотов стало на 21% больше, чем в 2021 г. Процент переуступок в общем объёме спроса в 2022 г. составляет 21% против 18% годом ранее. «Однако этот показатель, во-первых, больше говорит о выходе инвесторов из своих активов, во-вторых, в 2021 г. в принципе было настолько больше сделок, чем в 2022-м, что положительной эту динамику вряд ли можно назвать», — отмечает Доброхотова.

Кроме того, надо учитывать, что II квартал 2022 г. для российской экономики вообще и рынка недвижимости в частности сильно отличался от I квартала. По данным компании «Метриум», в апреле-июне 2022 г. в новостройках «большой» Москвы было заключено 557 оптовых сделок (больше 3 лотов в одном ЖК) — это на 19,7% меньше, чем за аналогичный период 2021 г.

В целом, пик инвестиционной активности на рынке жилья пришелся на 2020-2021 г., когда на фоне резкого снижения ставок по депозитам и запуска льготной ипотеки под 6,5% в недвижимость хлынули деньги с банковских вкладов – см. «Девелоперы реально не ожидали прихода такого количества инвесторов». По словам Алексея Перлина, генерального директора девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine), если до 2020 г. частные инвесторы формировали не более 20% спроса на столичные новостройки массового сегмента, то в 2020 г. этот показатель увеличился до 21-25%, а в 2021 г. достиг 30-35%. Во II квартале 2022-го доля инвесторов в спросе на массовые новостройки тоже была высока, хотя и ниже, чем в прошлом году: инвестиционными были 25% сделок, говорит Перлин.

Если на рынке жилья эконом- и комфорткласса инвестиционный ажиотаж в основном закончился в 2021 г., то в высокобюджетных проектах было много инвестиционных покупок в марте-апреле 2022 г. «В апреле еще было много инвесторов (15-20%), которые стремились вложить деньги в недвижимость на фоне ухудшения экономической ситуации и санкций…Часто у них не было конкретного бизнес-плана – такие инвесторы стремились только сохранить вложенные средства, и в неопределенно далекой перспективе перепродать квартиру. В начале лета ситуация стабилизировалась, и теперь короткий инвестиционный бум закончился. Сейчас преобладают покупатели, которые приобретают жилье для себя», — говорит Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park).

Долю инвестиционных сделок с новостройками премиум-класса по итогам II квартала Голев оценивает примерно в 10% — это «нормальный» для сегмента уровень. Непрофессиональных инвесторов стало меньше, хотя отчасти их заменили другие непрофессионалы, которых привлекли сверхнизкие ставки по ипотеке. Такие покупатели также приобретают квартиру в основном для долгосрочного хранения средств, а не для перепродажи.

Что касается доходности инвестиций в новостройки, то она, конечно, зависит от ценовой динамики на рынке. За последний год стоимость квадратного метра в Москве, по данным bnMap.pro, выросла на 11,1%: с 348,4 до 387,2 тыс. руб. (без учёта объектов класса «люкс»). «Если на будущий год ожидается подобная величина, то получается, что доходность от вложений в первичный рынок за последние два года даже не догоняет инфляцию», — говорит Ирина Доброхотова.

Примерно такие же цифры приводит Дмитрий Голев относительно инвестиций в премиальные проекты — «стандартные» 20-25% на сумму вложенного на старте строительства капитала к вводу здания в эксплуатацию (то есть минимум за два года): «Предпосылок для нового ценового ралли, как в 2020-2021 гг. сейчас нет, так как в экономике начинается рецессия и рост цен на жилье будет весьма сдержанным».

А это значит, что в ближайшие годы всё будет сводиться к доходности конкретного проекта, а не рынка в целом, считает Ирина Доброхотова.

По ее словам, инвестировать с целью активного заработка всегда лучше на коротких временных отрезках: покупать на стадии pre-sales (до официального старта продаж) и продавать спустя 2-6 месяцев.

При этом потенциальному инвестору, рассчитывающему на быструю прибыль, надо учитывать, что новостройки сейчас продаются плохо, даже несмотря на скидки от застройщиков в 15-20% и почти бесплатную ипотеку. Субсидировать ипотеку для покупателей по примеру девелоперских компаний частный инвестор не сможет, поэтому ему придется соглашаться на существенный дисконт от рыночной цены квартиры. Соответственно, много он не заработает, при этом проведение сделки на рынке недвижимости, не говоря уже о выборе подходящего для инвестиций объекта – процесс трудозатратный в плане времени и нервов. В общем, как отмечает Ирина Доброхотова, «депозиты сейчас с недвижимостью почти на равных в соотношении доходность-риски, поэтому многие предпочитают продолжать хранить деньги в банках».

Конечно, профессиональный инвестор, хорошо разбирающийся в рынке, практически всегда сумеет разместить деньги с прибылью, так как его опыт позволяет отличить доходный проект от убыточного. Непрофессиональным инвесторам пока все же лучше рассматривать инвестиции в жилье как способ сохранения капитала. Благодаря переходу строительной отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета риски недостроя и потери вложенных средств теперь минимальны, а на длинных дистанциях (10-20 лет) недвижимость всегда растет в цене. А чтобы окупить содержание жилья и повысить доходность актива, квартиру можно сдавать в аренду.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41844.html