31

Июл
2015

Решив приобрести квартиру в новостройке, первый вопрос, который возникает у покупателя: обратиться ему в риэлторское агентство или заключить сделку напрямую с застройщиком? Решение у кого все-таки приобретать жилье в первую очередь зависит от потребностей покупателя. Если покупатель определился в какой именно новостройке купить квартиру, то лучше всего обратиться в риэлторское агентство, где специалисты помогут выбрать жилой комплекс, проанализировать цены, сравнить преимущества понравившихся объектов. Также риэлторы смогут помочь организовать продажу уже имеющегося жилья и покупку нового. «В агентстве покупатель сможет получить полноценную консультацию по всем прочим вопросам – по ипотеке, страхованию и т.д. Также многие банки и страховые компании предоставляют клиентам агентств преференции – скидки на свои услуги, а иногда и более выгодные условия кредитования», — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если же покупатель уже определился в каком именно доме он хочет приобрести квартиру, то имеет смысл обратиться сразу к застройщику. Именно девелопер сможет предоставить клиенту более полную информацию о состоянии объекта, технологиях строительства, преимуществах проекта, рассказать об условиях приобретения. По мнению коммерческого директора компании «ЛСР. Недвижимость – Москва» Максима Зорина, только в офисе застройщика можно получить наиболее полную информацию о проекте, а посетив вместе с представителем застройщика строительную площадку, получить точное представление о качестве строительства и темпах реализации проекта. Тем более что, приобретая квартиру в строительной компании, неважно напрямую или через агентство, в дальнейшем по всем возникающим вопросам можно будет общаться с сотрудниками застройщика, а с агентом-посредником покупателю видеться не придется. Также многие девелоперы развивают свои отношения с крупнейшими банковскими структурами и за счёт этого получают более выгодные условия для кредитования будущих покупателей. Кроме того, застройщику легче реализовывать программы рассрочки платежей.

По словам Надежды Кот, ведущего эксперта компании Penny Lane Realty, чаще всего потенциальный покупатель выбирает офис застройщика с иллюзией, что там из первых рук он получит лучшую конечную цену. «Опыт показывает, что иллюзия ей и остается. В отличие от застройщика именно общение с риэлтором позволяет не просто «раскинуть сети» по рынку и получить максимум информации для принятия правильного решения, но и помогает выстроить усиленную систему аргументации для торга», — поясняет она.

Цены
Цены у риэлторов и застройщиков почти не различаются. Как правило, девелопер и агентство по продаже недвижимости работают по единому прайс-листу. Однако если риэлторские компании продают свои собственные выкупленные объемы жилья, то застройщик не вправе указывать, по какой цене продавать квартиры. По мнению Дмитрия Попова, руководителя отдела маркетинга компании «Эталон-Инвест», иногда риэлтор завышает цену путем навязывания дополнительных договоров, не позволяя покупателю совершить собственно покупку квартиры до подписания такого договора – например, «договора поиска», «договора подбора квартиры», «договора возмездного оказания услуг» или платного бронирования квартиры.

Если покупатель приобретает квартиру в кредит, то выгоднее обратиться к девелоперу. В настоящее время многие строительные компании сотрудничают с ведущими банками, которые предлагают льготную ипотеку. У многих застройщиков действуют различные акции и социальные программы, которые дают возможность приобрести квартиру со скидкой.

Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group рассказал, что в большинстве строительных компаний действует специальное предложение для покупателей квартир по ипотеке с господдержкой, по условиям которого первоначальный взнос снижается в 2 раза и составляет всего 10%. Кроме того, действуют акции, приобрести по которым квартиру особенно выгодно. Риэлтерские компании не всегда могут предложить такие акции. К примеру, в компании Urban Group, специально для военнослужащих была запущена программа «Военная ипотека», по условиям которой приобрести однокомнатную квартиру или студию можно с выгодой в 2% и отделкой подарок, а любую понравившуюся квартиру можно купить со снижением стоимости на 5%. Кроме того, в проектах компании есть и другие социальные программы. К примеру, приобретая квартиру по программе «Удваиваем материнский капитал», можно снизить ее стоимость на 900 тыс. руб.

По мнению Максима Зорина, дополнительно, кроме регистрации собственности, надо будет оплатить только доверенность на агента, если клиент планирует доверять ему действия по приобретению квартиры. Однако есть и такие застройщики, которые реализуют продажи исключительно через агентство недвижимости. К ним можно отнести небольшие строительные компании, реализующие малые объемы недвижимости. Такие компании, по разным причинам, могут не испытывать необходимости в содержании отделов продаж, активной маркетинговой работе, и передают продажи квартир в агентства недвижимости. Например, так реализуют свои жилые комплексы ДК «Конструктор» («Домодедово Парк»), ООО «Град» (ЖК «Красногорский»), ИК «Эксперт» (Жк «Новоксино») и ряд других.

«К плюсам такой схемы можно отнести отсутствие собственных затрат на организацию офиса продаж, зарплату сотрудникам, рекламную кампанию. К минусам — более сложный контроль качества обслуживания, размывание предложения среди других проектов, продажи которых ведёт агентство недвижимости. Вознаграждение за реализацию квартир застройщика может сильно отличаться и зависит от конкретного объекта, агентства и условий, на которых они работают. Размер, как правило, составляет не менее 2-3%. В эту сумму входят расходы на организацию работы менеджеров по продажам, рекламные и маркетинговые мероприятия»,- отмечает он.

Бесплатные услуги
При наличии дополнительных услуг заключается агентский договор между клиентом и риэлторской компанией. В документе, который регламентирует взаимоотношения сторон, указываются паспортные данные покупателя, реквизиты компании-продавца, вносится информация о приобретаемом объекте, включая стоимость реализации. Что касается девелопера, то он может включить все свои расходы на содержание отдела продаж и оформление договоров в цены на свои квартиры и предоставить покупателю эту услугу как бесплатную. Но на практике далеко не все из них предлагают бесплатное оформление.

«Клиентам, работающим с крупной риэлторской компанией, доступен целый комплекс услуг. Не нужно бегать по специалистам – в рамках одной компании можно оформить кредит, реализовать старое жилье, сдать или снять квартиру в аренду, купить или снять коммерческое помещение на первом этаже новостройки. Например, многие клиенты пользуются взаимозачетом. То есть, вносят средства за счет продажи уже имеющейся квартиры, но для этого нужен специалист, который займется рекламой этого объекта, поиском покупателей и сопровождению сделки. В то же время застройщики зачастую не предоставляют дополнительные услуги и работают по данным вопросам с теми же риэлторскими агентствами»,- поясняет первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева. Подводя итоги, можно сказать, что приобретая квартиру по полной стоимости или в кредит, выгоднее обращаться к девелоперу. В том случае, если у покупателя уже есть квартира, но он планирует поменять её на жильё в новостройке, выгоднее обратиться за услугами в риэлторское агентство, которое поможет грамотно сделать выбор и совершить сделку.