13

Июл
2015

Ипотечные ставки по несубсидируемой ипотеке снижаются уже несколько месяцев подряд. Даже не снижаются, а падают в среднем на 1 процентный пункт в месяц. Большие проценты, избыточные требования к заемщикам – все это плавно уходит с ипотечного рынка. Но дальнейшая либерализация жилищного кредитования имеет свои ограничения.

Ставки будут снижаться и дальше?
Снижение ключевой ставки на один процентный пункт (до 11,5%) Банком России 15 июня дало на ипотечном рынке старт новому витку снижения ставок по несубсидируемой ипотеке. Например, по ряду продуктов 24 июня снизил процентные ставки Ханты-Мансийский Банк «Открытие», а 25 июня – Россельхозбанк. В целом за прошлый месяц ставки потеряли 0,96-1,24 п. п. (см. таблицы 1, 2). Таким образом, несубсидируемая (прежде всего на вторичку) ипотека стала заметно доступней для потенциальных заемщиков. Впрочем, отыграть июньское снижение ключевой ставки во второй половине прошлого месяца успели далеко не все банки. Пересмотры условий жилищного кредитования продолжились в июле.

Так, Сбербанк с 1 июля снизил на 1 п. п. ставки по всем ипотечным программам, кроме таких продуктов, как «Военная ипотека», «Ипотека с государственной поддержкой» и «Нецелевой кредит под залог недвижимости». Теперь минимальная ставка по ипотечным кредитам (с учетом применения условия «Защищенный кредит» и акции для молодых семей) составляет 13%. А с 7 июля в банке ВТБ 24 процентная ставка снизилась на 0,95 п. п. и теперь составляет 14% годовых. Напомним, что данная ставка является единой по ипотечным займам в рублях. Ее величина не меняется из-за увеличения или уменьшения срока кредитования и размеров первого взноса.

Естественно, действия Сбербанка и ВТБ 24 заставят конкурентов снова снижать ставки. При этом от Центробанка уже в начале осени можно ожидать следующего пересмотра ключевой ставки, что приведет к новой волне удешевления кредитования. Правда, такого стремительного, как в последние три месяца, падения мы, скорее всего, не увидим. В целом прогнозы сходятся в том, что снижение еще на 1 п. п. растянется до конца года.

Более того, есть альтернативные прогнозы, что в сентябре произойдет заметное падение курса рубля. В третьем квартале в счет погашения внешнего долга и уплаты процентов по нему российским юридическим лицам предстоит выплатить почти 32 млрд долл. При этом примерно половина всех выплат придется на сентябрь, так что именно в этом месяце давление на рубль окажется максимальным. И гарантировать, что Центробанк пересмотрит ключевую ставку, затруднительно.

Тренд выдыхается
Как рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, подавляющее большинство объектов, выставляемых этой компанией в июне, было продано с дисконтом. Скидку пришлось давать в 74% сделок против 60% в мае, 63% в апреле и 51% в марте. Средний размер дисконта – 7,4%. То есть во втором квартале текущего года собственники от месяца к месяцу становились все более сговорчивыми и снижали цену.

Эксперты отмечают, что дальнейшее снижение цен, как на первичку, так и на вторичку, маловероятно. «Резких изменений цен на жилье ждать не приходится – если, впрочем, не произойдет каких-то глобальных, очень серьезных геополитических изменений, – рассуждает главный аналитик ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергей Бобашев. – Рынок очень консервативен, и даже резкие скачки валютных курсов очень слабо отразились на массовом сегменте жилья».

Параллельно весь второй квартал банки смягчали требования к потенциальным заемщикам. Например, Сбербанк восстановил программу «Строительство жилого дома». А банк «ДельтаКредит» возобновил кредитование по одному документу. Впрочем, обращает на себя внимание следующее. Либерализация условий реализуется путем расширения продуктовой линейки. Требования же к заемщикам возвращаться на докризисный уровень не спешат.

Виной тому рост числа проблемных займов. «Вызывает настороженность существенный рост ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, – отмечается в последнем ежемесячном отчете АИЖК. – На 1 июня объем таких ссуд достиг максимального значения за весь период наблюдений (с января 2009 года) – 96,1 млрд руб. (+33% за последние шесть месяцев)». Впрочем, общее качество ипотечного портфеля пока сохраняется на высоком уровне: доля кредитов без просроченных платежей сегодня составляет 94,8%. Поэтому поводов для паники пока нет.

Несколько месяцев на раздумья?
На первичном рынке недвижимости в 95% случаев заемщики выбирают программы с господдержкой. Напомним, что на субсидирование этих программ государство выделило 20 млрд руб. Само постановление о господдержке ипотечного рынка официально работает до марта 2016 года. Но обычно у заемщика от подачи заявки на кредит до его получения уходит два-три месяца. «Набрав пул заявок, мы придем к тому, что выдача кредитов будет распланирована на несколько месяцев вперед. Соответственно, последние месяцы жизни этой программы мы не будем принимать новые заявки», – констатирует заместитель директора департамента развития розничного бизнеса Связь-Банка Андрей Точеный.

То есть для граждан, решивших воспользоваться госсубсидией, возникает угроза не успеть в последний вагон. С другой стороны, СМИ регулярно публикуют обещания глав профильных министерств увеличить размер субсидий. Кроме того, как сообщил генеральный директор АИЖК Александр Плутник, его структура совместно с Минфином и Банком России разрабатывает новые программы по предоставлению доступной ипотеки. Это будут «ипотечные кредиты дешевле, чем сейчас есть на рынке». И, скорее всего, подробности станут известны в начале осени.

Так что опасения опоздать с получением льготной ипотеки выглядят преувеличенными.

Но все чаще обращают на себя внимание прогнозы, что к осени большинство застройщиков прекратит совместные с банками маркетинговые акции. С рынка уйдут продукты, в которых сам застройщик дает ипотечным заемщикам дополнительную скидку на один-три года. И на этот период ипотечные ставки оказываются существенно ниже, чем у субсидируемой государством ипотеки. Таким образом, остро нуждающиеся в улучшении жилищных условий потенциальные заемщики оказываются на распутье. Однозначного ответа на вопрос, подавать заявку сейчас или подождать до осени, нет. Изменение средней процентной ставки за месяц для кредита на 15 лет, первый взнос 30-50% от стоимости квартиры, оформление страхования титула, жизни, имущества (без учета ипотеки с господдержкой)

Месяц
Справка по форме 2-НДФЛ
Справка о подтверждении дохода в свободной форме или по форме банка

вторичный рынок, %
первичный рынок, %
вторичный рынок, %
первичный рынок, %

На конец мая 2015 года
16,87
17,02
16,94
17,35

На конец июня 2015 года
15,53
15,96
15,88
16,39

Изменения
–1,34
–1,06
–1,06
–0,96