07

Июл
2015

ЦБ прогнозирует сокращение выдачи ипотеки и небольшое снижение цен на квартиры. В середине июня Центробанк России разместил на своем официальном сайте «Обзор финансовой стабильности», в котором оценил перспективы ключевых рынков страны. С учетом того, что ЦБ РФ может собрать чрезвычайно большой объем информации и при этом быть абсолютно объективным, его обзор, безусловно, достоин внимания. Итак, читаем раздел «Финансовое положение отраслей с повышенной долговой нагрузкой», подраздел «Строительство и операции с недвижимостью».

По оценке ЦБ, существенного снижения объемов строительных работ в настоящее время не наблюдается: ранее начатые проекты еще находятся на стадии завершения. В частности, в сегменте жилищного строительства, по данным Росстата, в I квартале 2015 года было введено в действие домов почти на треть больше, чем за аналогичный период года прошлого. Центробанк прогнозирует, что замедление в жилищном сегменте все-таки произойдет, но проявится, по всей видимости, ближе к концу текущего года. Это замедление будет обусловлено несколькими причинами. Ключевые риски строительных компаний связаны с относительно низкими показателями рентабельности, в особенности у компаний, оказывающих услуги строительного подряда и обладающих высокой долговой нагрузкой. Доля валютных кредитов в общей структуре долга по виду экономической деятельности «Строительство» невелика (не более 20%), но все же обслуживание этих долгов может быть проблематичным при выручке, номинированной в рублях (что в существенной степени повышает валютные риски для девелоперских компаний).

Но самый главный риск строителей (особенно тех, кто строит жилье) – это сокращение объемов ипотечного кредитования (ведь свыше 30% квартир в России приобретаются сейчас с привлечением ипотеки). Тут Центробанк переходит к следующему разделу – «Риски на рынке ипотечного кредитования». По оценке ЦБ, рынок ипотечного кредитования еще в I квартале перешел в новую фазу: кредитная экспансия в данном сегменте сменилась периодом ужесточения требований к потенциальным заемщикам. Это ужесточение в совокупности с ростом процентных ставок по кредитам привело к тому, что объем выдачи ипотечных кредитов по итогам I квартала снизился на 35% по сравнению с таким же периодом 2014 года.

Одним из факторов поддержки ипотечного кредитования в 2015 году стала правительственная программа субсидирования процентной ставки. Но даже с учетом данной программы, прогнозирует ЦБ, общий объем кредитов в 2015 году может снизиться на 30-40% по сравнению с показателем предыдущего года (тем более что многие сознательные заемщики в 2015 году сами не спешат брать ипотеку, так как не уверены в своей платежеспособности).

Но как сокращение ипотечного кредитования и прочие девелоперские проблемы отразятся на ценах на жилье? ЦБ считает, что снижение цен на жилую недвижимость в 2015 году «будет умеренным», так как, во-первых, рост цен в предыдущие периоды был ограниченным (то есть на рынке недвижимости нет ценового «пузыря»), а во-вторых, застройщики вполне могут ограничить предложение на рынке нового жилья (как их научил кризис 2008-2009 годов). Конкретных цифр, характеризующих это «умеренное» снижение, ЦБ не назвал, и на этом прогноз рынка новостроек заканчивается. Что касается «вторички», то про нее в обзоре ЦБ сказана только одна фраза: «Наблюдаемое снижение арендных ставок в жилищном сегменте может привести к активизации продаж инвестиционных квартир на вторичном рынке». Никаких конкретных цифр также названо не было.

Полина Яковлева, директор департамента жилой недвижимости NAI Becar:

Выводы Центрального банка – это не прогноз, а уже состоявшийся факт. Указанные в публикации тенденции мы давно отмечаем в своей практике. Действительно, несмотря на введение программы субсидирования ипотеки, объем ипотечных сделок вырос всего на 10%, достигнув доли в 30-40% в общем объеме продаж. Напомню, что до кризиса доля покупок квартир в ипотеку составляла около 60%. Причинами такой слабой реакции являются рост безработицы и падение доходов населения. В целом, уровень спроса на квартиры сейчас на 40% ниже относительно докризисных показателей. В таких условиях застройщикам ничего не остается, кроме как снижать стоимость предложения. Сейчас девелоперы уже предоставляют скидки на квартиры, доходящие до 15-20%. Учитывая слабую вероятность позитивных перемен в экономике до конца года, восстановления спроса в 2015 году я не прогнозирую. Таким образом, можно ожидать, что до конца года цены на квартиры, расположенные в не самых престижных районах с высокой конкурентной средой, могут снизиться еще на 5-7%.

Юрий Сергеев, генеральный директор АН «Динас»:

Обзор ЦБ составлен не на пустом месте, но все же события, происходящие на рынке сегодня, освещены в нем очень осторожно, и названы не все факторы, которые приведут к снижению цен. В частности, сегодня спрос на вторичную недвижимость очень-очень мал, и спросом пользуется в основном не совсем типовая недвижимость. Типовая тоже продается, но, чтобы она нашла покупателя, цены должны быть «убойные». Например, аналогичные объекты выставлены у кого-то за 4,5 млн рублей, у кого-то за 3,9 млн, а не берут даже те, что выставлены за 3,7 млн. Рынок входит в понижательный тренд, который может продлиться довольно долго. Разговоры же о том, что строящаяся недвижимость не может дешеветь, потому что высоки расходы на стройматериалы и прочее, вообще несостоятельны – ведь в рыночной экономике цена определяется спросом, а не тем, сколько хочет продавец. Будут дешеветь квартиры – будет дешеветь и строительный материал. Поэтому в середине осени мы будем наблюдать уже другие цены, и не увидим того оживления рынка, которого многие ждут.

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга холдинга RBI (входят компании RBI и «Северный город»):

По массовому рынку спрос до конца года просядет на 25-30%. В основном под ударом окажутся проекты эконом-класса в «закадье» в перенасыщенных локациях. По итогам первых 5 месяцев видно, что объектов в «закадье» вышло даже больше, чем за аналогичный период 2014 года. В то же время вывод нового предложения комфорт-класса в традиционной черте сократился на 50%. Рано или поздно квартиры комфорт-класса будут распроданы, а в силу ограниченности предложения спрос на них будет сохраняться. Поэтому этот сегмент меньше всего почувствует падение спроса. В настоящий момент драйвером рынка является ипотека с господдержкой, которая будет поддерживать спрос. После ее введения был рост ипотечных сделок в два раза по сравнению с началом года. Сегодня в нашей компании их доля составляет 50% (в первом полугодии 2014 года – 31%). Что касается цен, то за первые 6 месяцев 2015 года цены как в массовом сегменте, так и в элитном не изменились по сравнению с началом года. До конца года рост цен также маловероятен.