30

Июн
2015

Наследников квартир могут освободить от подоходного налога при их продаже. По сообщению «Агентства строительных новостей», в Совете Федерации разработан проект изменений в Налоговый кодекс, освобождающий граждан от уплаты подоходного налога при продаже квартир, полученных ими в наследство. Об этом рассказал один из авторов законопроекта сенатор Вадим Тюльпанов.

Напомним, сейчас налогообложение при продаже любого имущества производится вне зависимости от источника, из которого это имущество было получено. И при продаже квартиры, находящейся в праве собственности менее 3 лет, продавец уплачивает налог с дохода в размере 13%. Освобождение от уплаты НДФЛ при продаже полученных в наследство квартир происходит только спустя 3 года после наследования. То есть обязанность уплаты налога при продаже определяется в первую очередь трехлетним сроком нахождения в собственности, который для наследника считается со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Правда, помимо истечения трехлетнего срока, для продавца существует еще одна льгота – право на имущественный вычет в размере 1 млн рублей. Однако его могут без проблем получить только те наследники, которые получили наследство не более чем двумя равными долями. В этом случае каждый собственник получает право применить полный вычет (то есть по 1 млн рублей). Данное положение указано в письме ФНС РФ от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611.

Если же наследство оформлено на трех и более наследников, то каждый из них тоже может официально оформить свою долю в собственность, но исключением являются случаи, когда доли для продажи невозможно разделить в силу закона или отсутствия возможности раздела недвижимости без потери ее назначения. В последнем случае применяется понятие о неделимости вещей, что регулируется ГК РФ. При наследовании неделимого имущества, в соответствии со статьей 244 ГК РФ, такое имущество регистрируется без раздела долей. Тогда между наследниками должно быть заключено соглашение о том, что при возникновении необходимости продажи имущества недвижимость будет продаваться по одному договору. И если это произойдет до истечения трехлетнего срока, налогоплательщики смогут получить имущественный вычет только в размере 1 млн, который затем должен быть разделен в долях между всеми собственниками. Заявление о распределении вычета в долях необходимо сделать в письменном виде и направить в региональную ИФНС при подаче декларации и заявления о вычете. Таким образом, если наследодатель в равных частях завещает, например, двухкомнатную квартиру троим наследникам (или трехкомнатную – четверым и т.д.), то миллионный вычет им придется делить на всех.

По словам Тюльпанова, зачастую наследникам приходится продавать имущество, чтобы просто разделить свои доли в наследстве. В таком случае требуемое законом трехлетнее ожидание становится довольно серьезным неудобством и, по сути, ограничением прав собственности, так как в большинстве случаев наследники не хотят совместно пользоваться неделимым имуществом, однако в течение 3 лет вынуждены это делать – в частности, платить коммунальные платежи, уплачивать налоги на имущество, а нередко и заниматься его сдачей в аренду.

Кроме того, отметил соавтор законопроекта, действующая сейчас налоговая норма была принята в 90-е годы для ограничения спекуляций c недвижимостью. Сейчас же, сказал Тюльпанов, «условий для спекуляций с недвижимостью практически нет». И последнее: по заявлению сенатора, в результате принятия этого законопроекта наследники, получившие квартиры, допустим, в Москве или Петербурге, где квадратный метр жилья стоит дороже всего в стране, смогут сэкономить на НДФЛ до нескольких сотен тысяч рублей. В общем, законопроект призван устранить необоснованные ограничения прав добросовестных налогоплательщиков на реализацию полученного по наследству имущества. «Законопроект направлен на рассмотрение в правительство и готовится к внесению в Госдуму», – сказал Тюльпанов.

Сергей Бараченя, ведущий менеджер компании «Русский Фонд Недвижимости»:

Уже есть вполне законный способ избежать уплаты НДФЛ: если разделить полную стоимость квартиры на несколько наследников, то им и платить-то будет не с чего. Так что наличие нескольких наследников обычно позволяет говорить о законном уходе от налога. А если осуществлять продажу одновременно со встречной покупкой, то получится взаимозачет, и платить НДФЛ, скорее всего, также не придется. Стоимость оформления наследственной квартиры перед продажей зависит от состояния документов, с которыми агентам приходится работать. Там много вариантов, но в среднем получается 30-50 тыс. рублей. А продажа на вторичном рынке, да еще с недавно оформленным наследством, расценивается покупателем как определенный риск. Средняя стоимость таких работ по продаже – 3-7%, а в абсолютных цифрах устоявшаяся в Петербурге такса – 120-150 тыс. рублей.

Дмитрий Титов, генеральный директор АН «Мир квартир»:

Уплата налогов всегда была сложным вопросом для продавцов недвижимости. В последнее время количество сделок, оформленных по рыночной стоимости, увеличивается. На этом все чаще настаивают покупатели квартир, и это обязательное условие сделки. И здесь мы солидарны с их пожеланиями. Хотя желание продавца занизить в договоре стоимость квартиры (и заплатить чуть меньше налогов) тоже понятно. В общем, цена, указываемая в договоре, – это всегда предмет переговоров двух сторон: одни хотят оформлять подешевле, а другие – по рынку… Стоит ли освобождать наследников от уплаты налогов? Если спросить у наследников, то, конечно, стоит. Но как это поможет государству, не знаю. Мое мнение: наследство – это доход, и доход должен облагаться налогом, 13% – это, исходя из мирового опыта, еще очень гуманно. Конечно, можно сделать исключение для социально незащищенных граждан, но только для них.

Юрий Полищук, заместитель генерального директора АН «Невский Альянс»:

Собственность на квартиры сейчас бывает только общедолевой. Единственное, в чем может быть различие между собственниками (наследниками), – в величине доли. Какую-то определенную комнату (если квартира не коммунальная) тот, кто в ней живет, может занимать только по факту, но не по закону. И пока все наследники не договорятся между собой о стоимости каждой доли (но не комнаты!), квартира не сможет быть продана. Далее. Если, например, один из наследников прописан в квартире, а другие – нет, то это не имеет никакого значения: прописка в делах о наследстве не дает никакого преимущества, все определяется только количеством долей у каждого наследника. Как раз непрописанные собственники ведут себя более агрессивно, потому что им, как правило, есть где жить. Но того наследника, который прописан и проживает в наследственной квартире, никто не может заставить продать его долю, и по суду такие проблемы не решаются. Максимум, что с ним может случиться, – его отдельная квартира формально превратится в коммунальную (если доля какого-то наследника будет продана).