23

Июн
2021

Мы привыкли думать, что определение стоимости частного дома – дело профессионалов, работающих в сфере купли-продажи и оценки недвижимости. Мы обращаемся к риелторам и оценщикам за консультациями, не доверяя самим себе анализ конъюнктуры рынка.

Правильно ли это? Не попытается ли посредник ввести в Вас в заблуждение? И сколько будет стоить произвести оценку? Вот какими вопросами задается собственник квартиры или дома, когда решает продать недвижимость. На самом деле, определить эту стоимость не так уж сложно.

Ответ очень прост: Ваш дом стоит столько, сколько за него готовы заплатить покупатели. Если Вам кажется это сильно упрощенным подходом, то можно выразиться сложнее. Цена недвижимости определяется ценами предложения, а также рыночными условиями приобретения. К данным рыночным факторам можно отнести покупку в ипотеку, продажу через посредников и риелторов и пр.

Итак, Вам необходимо определиться со стоимостью реализуемой недвижимости, Вы думаете, кукую цену поставить в объявлении о продаже. Существует несколько проверенных способов сделать это, не прибегая к дорогостоящим услугам профессиональных оценщиков. Первый, наиболее удобный способ определиться со стоимостью квартиры или дома, не вставая при этом с дивана, — это воспользоваться бесплатными онлайн сервисами. Такие сервисы разместили у себя на сайте крупные агрегаторы объявлений типа Циан или Дом клик.

На соответствующем сайте нужно заполнить поля с адресом и другими характеристиками оцениваемой недвижимости, и через несколько минут Вы увидите на экране стоимость, определенную на основании статистических методов. Система сравнивает множество ценовых предложений и делает выводы на основании базового алгоритма ранжирования.

Если вы не доверяете специализированным онлайн сервисам, то вполне можете сделать часть ее работы самостоятельно. Для этого можно самому посмотреть объявления о продаже квартир в Вашем районе, установив дополнительные параметры поиска, такие как количество комнат, уровень отделки, тип дома и пр. Времени будет потрачено значительно больше, однако просмотр объявлений «вручную» даст Вам более четкое представление об имеющихся на рынке предложениях, а также ценовых и не ценовых факторах продажи. Эксперты высказывают мнения о неточности автоматизированных онлайн систем. Это связано с несовершенным алгоритмом их работы: даже если данных недостаточно, сервис все равно выдаст результат. А вот насколько он будет точен – неизвестно, порой стоимость недвижимости определяется некорректно.

Если первому способу не хватает точности из-за отсутствия человеческого фактора, то другой способ, напротив, на нем основан – это экспертные мнения посредников и участников рынка недвижимости. Казалось бы, кому доверить задачу по определению стоимости дома, если не им? Кто лучше риелторов и экспертов по недвижимости скажет лучше об ее стоимости? Руководствуясь этой мыслью, многие собственники идут в риелторское агентство за консультацией и посредническими услугами.

К сожалению, в настоящее время на рынке работает достаточно много недобросовестных посредников, пытающихся заработать на сделках с недвижимостью. Сотрудники этих фирм заинтересованы в заключении договора об оказании посреднических услуг, поэтому их задачей становится убедить клиента в невозможности продать свою недвижимость самостоятельно. Собственник может с огорчением узнать, что в настоящее время сделок с такими как у него объектами недвижимости практически не проводятся, и что продать ее дорого не получится. Таким «профессионалам рынка» не стоить верить «на слово». Любая подобная информация должна проверяться. Лучше провести самостоятельный анализ, подобрав несколько десятков близких по характеристикам объектов недвижимости. Конечно, это не будет полноценным оценочным отчетом, где стоимость будет рассчитана по результатам обоснований и выкладок.

Обычно оценочный отчет требуется банками при заключении договора ипотеки, но собственник недвижимости может и самостоятельно нанять независимого оценщика для проведения процедуры оценки. Как правило, оценивают дом или квартиру для определения кадастровой стоимости (на определенную дату в прошлом) или в случае покупки либо рефинансирования текущих ссуд (тогда недвижимость оценивается на текущую дату). В отчете об оценке обязательно проводится анализ рынка, экономических факторов, региональных особенностей и района, где расположен объект недвижимости. Также оценщик анализирует качественные и количественные параметры дома (квартиры), земельного участка и имеющихся на нем улучшений.
Для частных домов к таким характеристикам относятся площадь земельного участка и жилых помещений, наличие подсобных строений и благоустройства, этажность, дизайн, использованные в строительстве материалы, район и месторасположение.

Для квартир основными ценообразующими факторами являются количество и площадь комнат, этажность, материал стен, уровень отделки, расположение, транспортная доступность и окружение. Вся эта информация агрегируется в отчете об оценке, и на ее основании выводятся итоговые суждения о стоимости недвижимости. Для этого оценщик подбирает от трех до пяти аналогов, то есть сходных с оцениваемым объектом домов (квартир). Итоговая стоимость аналогов делится на их площадь, таким образом, получается стоимость за один квадратный метр жилья.

Если между объектом и аналогами существуют какие-либо значимые различия (например, в части балконов и лоджий, разный уровень отделки и материал стен, этажность), то делаются соответствующие поправки. Данные поправки (корректировки) позволяют максимально близко приблизить оценочную стоимость к рыночной.

Так, Если у объекта-аналога больше комнат или более современный интерьер, то итоговая стоимость Вашего объекта будет ниже в сравнении с аналогом. Размер поправки определяется типом и условиями рынка, обычно эти данные публикуются в справочной аналитической литературе. После внесения всех поправок, возьмите среднее арифметическое из получившихся цен аналогов и получите итоговую рыночную стоимость Вашего дома или квартиры. Этот расчет поможет Вам определиться с ценой на объект недвижимости, что довольно важно при продаже и передаче в залог. Многие собственники заинтересованы в снижении налога на землю и находящиеся на ней строения. Оспаривание кадастровой стоимости на основании отчета об оценке все больше востребовано на рынке.

Не стоит забывать о разнице во вкусах людей: то, что представляет интерес для одного, другому может быть совершенно безразлично. Например, собственник продает дом с бассейном, а покупатель не заинтересован нести издержки по его содержанию, так как любит отдых на море. Захочет ли покупатель оплачивать дополнительно стоимость бассейна, включенную в цену дома? Думаю, далеко не во всех случая. Если покупателю нравятся ковры, то для него дополнительным плюсом будет роскошный ковер во всю комнату. А у кого-то может быть на ковры аллергия…

Большое значение при оценке стоимости имеет подбор аналогов, но также важно определить набор ключевых факторов и характеристик самой недвижимости. Например, мы видим, что по соседству был продан аналогичный нашему частный дом, но имеющий более выгодное расположение. Вероятно, оцениваемый нами дом должен стоит дешевле проданного, но вот насколько дешевле – вот вопрос! Порой от местоположения объекта его цена зависит в большей степени, чем от размера и уровня отделки. Согласно проведенным исследованиям, более половины покупателей отмечают важность пешеходных дорожек и мест для прогулок, находящихся в непосредственной близости от дома. Среди прочих локационных факторов можно отметить: близость к городскому центру, дорожные пробки, удаленность от трасс, аэропорта, железнодорожных путей и других источников шума, зеленые зоны и парки, остановки общественного транспорта в пешей доступности, живописные виды на воду, горы.

Многообразие факторов, влияющих на стоимость, сложные алгоритмы расчетов, различия в подходах делают самостоятельную оценку недвижимости достаточно сложной задачей. Почему бы не обратиться за помощью к профессионалам? Однако, если Вас останавливает стоимость отчета в 4-6 тыс. руб., всегда можно попробовать оценить недвижимость своими силами.