27

Апр
2015

Генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость» Олег ПАШИН рассказал БН, почему первичный рынок сегодня не привлекает иностранных застройщиков, почему с него не ушли инвесторы и когда следует ждать его полного восстановления.

– Олег Валентинович, начнем с обсуждения текущей ситуации на первичном рынке. Звучат разные мнения: кто-то считает, что дно кризиса уже пройдено, другие говорят, что рецессия продлится еще как минимум год. Каково ваше мнение?

– Я бы вообще не говорил сейчас о полноценном кризисе. Мы его ждали – но он в очередной раз не случился. Возможно, он впереди, но то, что происходит сейчас, нас вполне устраивает. Мы еще в конце прошлого года, когда покупатели раскупали квартиру за квартирой, морально готовились к худшему сценарию – к снижению продаж по итогам первого квартала на 30 и даже 40%. Но этого не произошло. Поэтому я не вижу смысла говорить о каком-то дне кризиса.

– Но ведь спрос по сравнению с прошлым годом все равно упал, с этим трудно поспорить.

– Это во многом следствие того самого покупательского ажиотажа, который проявлялся в прошлом году неоднократно. На самом деле спрос сейчас вернулся к уровню сентября-октября 2014 года. Это касается как числа обращений, так и количества совершенных сделок. Ситуация вполне спокойная, и даже, я бы сказал, в начале второго квартала есть тенденция к активизации.

Если же посмотреть на все происходящее более глобально, то нельзя не отметить еще одну важную вещь: любой рынок всегда развивается по синусоиде – вверх-вниз. Рынок недвижимости с 2010 года шел только вверх – еще никогда за всю его историю не было такого длительного периода роста. А сейчас условная линия на графике идет строго горизонтально, образуя своеобразную «полочку». Это нормально, ничто не может расти бесконечно. Но с психологической точки зрения многим может казаться, что рынок падает.

– Давать долгосрочные прогнозы сейчас по понятным причинам мало кто решается, но не могли бы вы предположить, что будет происходить на первичке хотя бы в ближайшие два месяца?

– Уже сейчас понятно, что апрель однозначно будет самым успешным с начала года, а май, в силу того что многие уезжают на праздники, менее активным, но все равно достаточно ровным. Конечно, сильный импульс придало решение правительства о субсидировании ипотечной ставки. Можно вспомнить, что еще не так давно кредиты давали как минимум под 14% годовых. Ипотека пользовалась спросом уже тогда и тем более будет пользоваться им сейчас, когда займы выдаются под 11,8-12% годовых.

– Судя по вашим словам, на рынке вообще ничего не изменилось – тишь да гладь?

– Ну, разумеется, это не так. Во-первых, изменился настрой покупателей. Теперь главное для них – вопрос надежности: достроят или не достроят? Насколько компания крепко стоит на ногах, интересовало людей, конечно, всегда, но сейчас волнует в первую очередь.

Во-вторых, спрос снизился более всего на жилые комплексы, находящиеся на стадии котлована. К объектам, где работы были на самом начальном этапе, покупатели относились с опаской, но как только из-за забора показывались этажи, ситуация кардинально менялась. Я могу привести пример двух таких объектов, расположенных совсем рядом друг с другом: на квартиры в одном, образно говоря, выстраивалась очередь, а другой интереса не вызывал. Это, на мой взгляд, чистой воды психология.

– При нынешних ставках на депозиты инвесторы с рынка недвижимости испарились?

– Не совсем. Полностью они никуда не ушли. Просто если раньше они вкладывались практически во все подряд, то теперь им интересны только выборочные проекты. Есть такой «академический» пример – старт продаж в ЖК «Светлановский». Московский застройщик, который только что пришел в Петербург, вполне сознательно выставил цены несколько ниже рынка. За неделю поступило около ста заявок на приобретение квартир – и почти все это были инвесторы. Разумеется, в целом их стало меньше, но факт, что люди по-прежнему продолжают вкладываться в недвижимость.

– С инвесторами понятно, а изменились ли предпочтения обычных покупателей, приобретающих жилье для себя? Интерес еще в большей степени сместился в сторону доступных проектов в ближнем поясе Ленобласти?

– Могу сказать, что в покупательских предпочтениях практически ничего не изменилось. Людям уже не важно, по какую сторону от КАД находится проект – в Мурино или, к примеру, в Каменке, в Ленобласти или Петербурге. Детские сады и школы активно возводят везде, и потребитель об этом знает. Строительство «социалки» – это уже не просто декларация, как было два-три года назад: первые объекты сданы в том же Мурино, Кудрово и других населенных пунктах. Есть общее понимание, что сегодняшние проекты КОТ уже не просто дома в поле, а современное жилье, которое будет обеспечено всей необходимой инфраструктурой.

– А если говорить о ситуации в более дорогих сегментах жилья, например, бизнес-классе? Мнения также звучат противоречивые: от полного провала по спросу до стабильного состояния и даже небольшого роста.

– В подобных противоречиях нет ничего странного: потребитель в бизнес-классе придирчивый, так что тут очень многое зависит от конкретного проекта. В частности, насколько адекватное ценообразование в данном объекте. Ведь многие девелоперы после декабрьского ажиотажа неоправданно повысили цены, а снижать их не собираются. Кстати, сделать это непросто чисто технически: вряд ли это устроит тех, кто купил квартиру в декабре гораздо дороже. Соответственно, это может спровоцировать их на расторжение договоров и прочие неприятные вещи. Но у тех застройщиков, кто цены не завышал, как раньше покупали жилье, так и сейчас его приобретают.

– Если спрос уже в апреле пошел вверх, значит ли это, что период скидок и акций скоро закончится и цены снова вырастут?

– Для стимуляции спроса застройщики всегда, круглый год, используют различные акции – это часть маркетинговой стратегии большинства компаний. Просто скидки варьируются в зависимости от сезона, проекта, они могут быть разными даже в отдельных корпусах одного жилого комплекса.

А увеличению цен будут способствовать три составляющие: нормальный стабильный спрос, рост себестоимости строительства и то, что многие застройщики придержали свои проекты, чтобы разобраться, что происходит на рынке. То есть налицо небольшое снижение объема предложения. Это, безусловно, подтолкнет цены немного вверх.

– Вы говорите «небольшое снижение», но ведь с первички ушли практически все иностранные девелоперы, а те, что не ушли совсем, просто завершают свои текущие проекты и грозятся покинуть рынок позднее.

– У «иностранцев» особая ситуация: у них есть зарубежные рынки заимствований, где они брали кредиты в евро, вкладывали, а на выходе получали в полтора раза меньше в рублях. Так что их реакция понятна. Для них важнее всего будет стабильность рубля, чтобы можно было посчитать экономику проекта. Сегодняшние резкие колебания валют туда и обратно этому не способствуют. Когда валютный рынок стабилизируется, они, скорее всего, вернутся.

А вот отечественные застройщики, думаю, будут наблюдать до конца лета. Если ничего экстраординарного не случится, то именно тогда начнется реализация проектов, которые были отложены до лучших времен. Но в любом случае в нынешнем году будет выведено на рынок на 30% жилья меньше, чем в прошлом.

– То есть косвенно вы признаете, что кризисные явления на первичном рынке в Петербурге в настоящий момент имеют место?

– Кризисы неизбежны при капитализме, и очень здорово, что они время от времени происходят – какая-то часть непрофессиональных игроков с рынка просто уходят. На растущем рынке работать относительно легко: покупатель не особенно присматривается к застройщику и проектам – его интересует цена и красивая картинка. А сейчас люди более внимательно относятся к любым нюансам: требуют документы, читают договоры, которые подписывают, их интересует мнение экспертов – это же хорошо. Банкротства мелких застройщиков еще будут – и в этом нет ничего плохого.