14

Апр
2015

Ипотечные сделки, на которые еще недавно приходилась половина, а то и все 80% операций на рынке недвижимости, в начале этого года перестали выполнять роль основного драйвера отрасли. Надежды на изменение ситуации сегодня связывают со стартом программы ипотеки с господдержкой. Именно она должна вернуть часть былого спроса.

Чтобы оживить рынок и привлечь покупателей, государство намерено субсидировать часть процентной ставки по жилищным кредитам. Полученная помощь позволит банкам выдавать ипотеку населению под сниженный процент — не выше 12% годовых. Под 12% собираются кредитовать покупку жилья «ВТБ 24» и«Банк Москвы», ставка в Сбербанке в рамках программы ипотеки с господдержкой составит 11,9%, «Газпромбанк» заявил о намерении выдавать кредиты по ставке, начинающейся от 11,5% годовых.

К сниженной ставке, однако, прилагается ряд условий, главное из которых — взять кредит по новой программе можно только для покупки квартиры на первичном рынке жилья. Существуют ограничения и?по сумме кредита (в Красноярском крае она не может превышать 3 млн рублей), и по сроку кредитования, который составляет не более 30 лет (при этом в Сбербанке ко времени окончания срока обслуживания кредита заемщик не должен достигнуть пенсионного возраста). А кроме того, для покупки квартиры заемщику необходимо иметь как минимум 20% собственных средств от ее стоимости для первого взноса по кредиту.

«Основной критерий — это покупка объекта у юрлица, продавцом при этом может выступать как застройщик, так и подрядчик, если это первая переуступка, — рассказывает заместитель директора красноярского филиала «Банка Москвы» Александр Непомнящий. — Перечень банков, работающих по программе ипотеки с господдержкой, ограничен. Сумма, выданная на этот год государством банкам, составляет 20 миллиардов рублей, что позволит банкам выдать населению порядка 400 миллиардов рублей».

Почему не стоит в скором времени ждать возвращения прошлогоднего спроса?

Процентные ставки на первичном рынке фактически вернулись к уровню прошлого года. Так что же, в скором времени стоит ждать и прошлогоднего спроса? На самом деле о возвращении высокого спроса речи пока не идет: одним снижением ставки в нынешних условиях проблемы не решить.

Во-первых, изменилась ситуация в экономике. «Размер ставки определяет далеко не все, — отмечает директор по развитию компании «КРОМ» Максим Омельянчук. — Основная проблема в том, что у людей сегодня нет уверенности в завтрашнем дне, в том, что их доходы резко не сократятся, и они смогут обслуживать взятый кредит».

Во-вторых, в последнее время банки стали тщательнее подходить к оценке потенциальных заемщиков, как итог сокращается число тех, кто может рассчитывать на получение кредита. «Каждая вторая заявка на получение ипотеки в Сбербанке заканчивается отказом, причины которого не разглашаются, банки просто пишут «антикризисная мера», — рассказывает заместитель директора компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская. — Подобная тенденция, скорее всего, сохранится и в дальнейшем, несмотря на возросшие ресурсы кредитования».

Но основное ограничение заключается в том, что по новой программе под сниженный процент можно приобрести квартиру далеко не во всякой новостройке. Хотя в самих условиях предоставления господдержки никаких особых требований к объектам не оговаривается, каждый из банков, выдающих льготную ипотеку, будет сам предъявлять собственные критерии при оценке новостроек.

«Границы того, что возможно купить в?рамках новой программы, не слишком широки, — поясняет руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова. — Речь идет только об объектах от надежных застройщиков и об определенном круге строек. Причем степень готовности дома должна составлять не менее 30 процентов».

Исчерпывающего перечня объектов, квартиры в которых можно приобрести в рам­ках программы ипотеки с господдержкой, пока не существует, говорит заместитель генерального директора агентства «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская.

«Сейчас мы проводим консультации по этой программе, и выясняется, что те стройки, которыми интересуются люди, либо не попадают под программу субсидирования, либо пока недостаточно информации о возможности покупки объекта в том или ином строящемся доме в рамках новой программы», — объясняет эксперт.

Сами представители банков говорят, что будут индивидуально подходить к оценке каждой из новостроек. «На красноярском строительном рынке есть компании, что работают десятилетиями, и мы понимаем, что, даже если мы прокредитуем их дом на уровне котлована, он будет достроен, и никаких вопросов не возникнет. Есть и другие, что строят не больше одного-двух домов в год, при этом строительство ведут преимущественно на кредитные деньги. Повышение ставок по кредитам для этих застройщиков может привести к тому, что они либо не смогут выполнить свои обязательства, либо затянут сроки, — объясняет заместитель директора красноярского филиала «Банка Москвы» Александр Непомнящий. — Каждый банк по своей методике определяет условия для конкретного объекта конкретного застройщика при выдаче кредита. По некоторым объектам первоначальный взнос может быть увеличен с 20 до 30 или даже 50 процентов».

Как рассказала начальник управления ипотечного кредитования Красноярского краевого фонда жилищного строительства Ирина Селиванова, к оценке строек фонд будет подходить с тремя основными критериями: полнота документации на объект, наличие страхования гражданской ответственности застройщика и степень готовности объекта (для начала кредитования в доме должно быть возведено не менее двух этажей).

Условия ипотеки стали более привлекательными для заемщиков

То, что программа будет интересна покупателям, сомнений не вызывает, в сложившихся условиях субсидированная ипотека выглядит гораздо привлекательнее прочих банковских программ. О том же говорит и статистика кредитных организаций: в «ВТБ 24» в Красноярске только за первые семь дней действия программы подано 94 заявки на получение ипотечных кредитов на общую сумму 155 млн рублей. К 6 апреля Восточно-Сибирский банк Сбербанка России одобрил уже порядка 200 заявок на кредиты по новой программе.

«При покупке стандартной однокомнатной квартиры в новостройке стоимостью два миллиона рублей в ипотеку под 15% годовых сроком на 15 лет ежемесячный платеж по кредиту составит 28 тысяч рублей. Сумма ежемесячного платежа в рамках новой программы для того же объекта при 12 процентах годовых снизится до 24 тысяч рублей, — объясняет руководитель отдела по ипотечному кредитованию компании «ГРАНТА-недвижимость» Ирина Селиванова. — При этом нужно понимать, что по сниженной ставке банки выдают ипотеку при условии комплексного страхования. Стоимость конкретной страховки будет зависеть от страховой компании и страхового тарифа. Приблизительно ее можно оценить в 1 процент от суммы кредита, то есть при покупке стандартной однокомнатной квартиры за два миллиона рублей цена страховки составит 20 тысяч рублей». По словам экспертов, за последнее время скорректировались цены на недвижимость. «Цены на вторичном рынке снизились, и если продавец хочет продать свою квартиру к определенному сроку, то от заявленной цены он должен будет уступить 10–20 процентов, — рассказывает Максим Омельянчук. — Что касается первичного рынка, то на нем на сегодняшний день есть цены застройщика и есть цены подрядчиков, которые значительно ниже, чем предлагают строительные компании. Поэтому, если посмотреть статистику, цена осталась на прежнем уровне, но если посмотреть реальное предложение, цена снизилась».

Ситуация складывается благоприятно для тех, кто планирует заниматься улучшением жилищных условий и переезжать в?новое жилье. Для них стоимость новой квартиры в?некоторых случаях сравнялась с ценой принадлежащей им недвижимости. «Если взять микрорайон Первомайский в Кировском районе, то на деньги, вырученные от продажи «хрущевки» площадью 30 квадратных метров, человек может купить в долевом строительстве в том же микрорайоне однокомнатную площадью 36 квадратных метров, — рассказывает Максим Омельянчук. — Единственное, для этого ему нужно будет чуть больше года подождать, до того момента, пока дом не будет достроен. Либо он может подождать до окончания строительства и совершить сделку после этого, но в этом случае ему потребуется доплата».

Что ждет рынок вторичного жилья?

Как ситуация, при которой по льготной ставке кредитуются только новостройки, может сказаться на вторичном рынке жилья? По мнению экспертов, возможно снижение цены на вторичном рынке, насколько большим оно окажется, будет зависеть от уверенности продавцов в?завтрашнем дне. В?любом случае в ближайшее время снижения ставки кредитования на рынке готового жилья ждать не стоит.

«Снижение ставок на вторичном рынке без существенного (как минимум до 11 процентов) снижения параметров ставки рефинансирования невозможно, — считает заместитель директора красноярского филиала «Банка Москвы» Александр Непомнящий. — Хотелось бы, чтобы все участники рынка, и продавцы, и покупатели, понимали текущие экономические условия и свои решения принимали с учетом этих условий. Если, чтобы продать квартиру, нужно подвинуться в цене, значит, надо подвинуться. К тому же текущая процентная ставка в 15,95 процента на вторичном рынке не означает, что клиент будет платить по этой ставке все 15 лет существования кредита. Изменится рыночная ситуация, вернутся к?прежним уровням ставки, в?банках заработают программы лояльности, подобные тем, что активно развивались в 2011 году. Заемщики смогут перекредитоваться под меньший процент».

Заместитель генерального директора агентства «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская считает, что запуск новой программы вызовет оживление и?на рынке вторичного жилья. «В прошлом году в сделках, которые проходили через наше агентство, 80 процентов жилья на первичном рынке приобреталось с помощью кредитных средств. Если благодаря запуску программы ипотеки с господдержкой из них на рынок вернется порядка 25–30 процентов, то это оживит в том числе и рынок вторичного жилья. Очень многие квартиру в строящемся доме покупают после совершения операции на рынке вторичного жилья, это могут быть размены, обмены, внесение доплаты при помощи ипотеки после продажи вторичного объекта. Операций, где первичный и вторичный рынок связаны, очень много. Поэтому запуск программы, безусловно, отразится и на рынке вторичного жилья».

Льготных кредитов может не хватить на всех

У тех, кто ждал появления программы и хотел бы воспользоваться льготной ипотекой, существует серьезный стимул, чтобы не затягивать сделку. Дело в том, что программа ипотеки с господдержкой действует до 1 марта 2016 года или до того момента, когда будут полностью исчерпаны выделенные государством на субсидирование процентной ставки средства. «Если взять статистику прошлого года, в?стране было выдано 1,7 триллиона рублей ипотечных кредитов, половина из которых пришлась на первичный рынок жилья, — рассказал Александр Непомнящий. — Рынок первичной ипотеки составил от 850 до 900 миллиардов рублей. Субсидированная ставка позволит выдать только половину от спроса прошлого года. У каждого банка, который участвует в этой программе, определен свой лимит средств, который он может выдать населению. Поэтому, если у вас есть потребность, не нужно ждать до декабря. Да, экономические условия изменились, но если вы уверены, что способны обслуживать кредит, осуществляйте сделку сейчас».