01

Июн
2015

Разорвать ипотечный договор можно. Но банк – такая организация, которая ничего бесплатно не делает. Поэтому расторжение договора сулит заемщику дополнительные финансовые потери. При разрыве ипотечного договора сталкиваются интересы заемщика и кредитора. Убытки одной стороны автоматически превращаются в прибыль другой. Поэтому участники сделки не всегда находят общий язык, а вопрос переходит в судебные инстанции.

Бесплатно ничего не бывает

В силу разных жизненных обстоятельств любой заемщик может прийти к решению, что взятая в ипотеку квартира ему больше не нужна. И перед гражданином встает вопрос: как расторгнуть ипотечный договор. По собственному желанию это сделать нельзя. «Просто так отдать банку ключи от залоговой квартиры должник не вправе», – подчеркивает заместитель руководителя дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. Таким образом, расторжение договора возможно только по обоюдному согласию, в досудебном или судебном порядке.

При этом двустороннее расторжение договора на внесудебной стадии встречается нередко. Например, многие частные инвесторы предпочитают продавать залоговые квартиры по переуступке. Напомним, что согласно статьям 382 ГК РФ и 11 ФЗ № 214 дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта.

В таком случае собственник сначала обращается в банк за соответствующим разрешением. И в подавляющем числе случаев такое разрешение получает. Но на определенных условиях. Обычно кредитор настаивает, чтобы договор купли-продажи квартиры содержал обязательство перечисления денег на погашение ссудной задолженности по ипотечному кредиту. Кроме того, банк может потребовать за свое согласие плату.

Мечтать не вредно

Теперь рассмотрим ситуацию, когда заемщик пытается разорвать договор из-за тяжелого финансового положения. В теории кредитор не заинтересован в потере плательщика. «Банки не очень любят расторгать договоры ипотеки. Поэтому они довольно часто стараются предложить альтернативные варианты или дополнения нескольких пунктов договора», – поясняют в «МБК-Кредит». Правда, идти на существенные уступки себе в убыток банк не станет. Как уточняет Дмитрий Алексеев, в предыдущий кризис (2008-2009 годов) на ипотечном рынке практиковалось получение с должника отступных. Если банк видел, что много с заемщика не взять, то довольствовался какой-то суммой. Сегодня на такой вариант должникам рассчитывать не приходится.

Обычно банк предлагает должнику самому продавать квартиру по схеме, похожей на продажу по переуступке. Полученные от продажи жилья деньги распределяются следующим образом. «Сначала гасятся проценты за прошедшие периоды, затем основной долг за прошедшие периоды, затем проценты за текущий месяц, пени и штрафы, потом остаток основного долга», – поясняет генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко. Если клиент с добровольной продажей жилья тянет, кредитор грозит всеми прописанными в договоре неприятностями, в частности изъятием квартиры.

Справка БН

Выдержки из действующего ипотечного договора одного из российских банков

4.1.29. В случае снижения рыночной стоимости Квартиры ниже остатка суммы задолженности по Кредиту по требованию Кредитора и в указанный Кредитором срок предоставить дополнительное обеспечение по настоящему Договору, удовлетворяющее Кредитора (ценные бумаги, транспортные средства, недвижимое имущество и т. д.), осуществить за свой счет оценку его рыночной стоимости у оценщика, согласованного Кредитором, заключить с Кредитором соответствующий договор залога, осуществить за свой счет его государственную регистрацию в случаях, установленных законодательством.

4.4. Кредитор вправе:

4.4.1. Потребовать полного или частичного досрочного исполнения обязательств по настоящему Договору путем предъявления письменного требования о полном или частичном досрочном возврате суммы Кредита, начисленных процентов на Кредит и суммы неустоек в следующих случаях:
а) при невозможности получения Кредитором Закладной из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не по вине Кредитора в течение 10 (десяти) календарных дней с момента регистрации перехода права собственности на Квартиру на имя Заемщика;
б) при нецелевом использовании Заемщиком Кредита;
в) при просрочке Заемщиком очередного ежемесячного платежа по Кредиту более чем на 15 (пятнадцать) календарных дней;
г) при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заемщиком обязательств, предусмотренных Закладной, настоящим Договором, Договором страхования;
д) при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более 3 (трех) раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна;
е) в случае полной или частичной утраты или повреждения Квартиры;
ж) при грубом нарушении Заемщиком правил пользования Квартирой, правил ее содержания и ремонта, обязанности принимать меры по сохранности Квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения Квартиры;
з) при необоснованном отказе Кредитору в проверке заложенного имущества и состава лиц, проживающих в Квартире;
и) при предоставлении Заемщиком Кредитору недостоверной информации при рассмотрении Заявления на кредит, а также в течение срока действия настоящего Договора;
к) превышение суммы остатка задолженности по Кредиту над рыночной стоимостью Квартиры, подтвержденной независимым оценщиком, согласованным Кредитором;
л) в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

5.1. Заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом.
5.2. При нарушении сроков возврата Кредита Заемщик обязан уплатить неустойку в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы Кредита за каждый календарный день просрочки.
5.3. При нарушении сроков уплаты начисленных по Кредиту процентов Заемщик обязан уплатить неустойку в размере 0,5 (ноль целых пять десятых) процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
5.4. При неисполнении Заемщиком обязанности, указанной в пункте 4.1.10. настоящего Договора, Заемщик обязан уплатить по требованию Кредитора неустойку в размере 2500 (две тысячи пятьсот) рублей за каждый день просрочки.
5.5. В случае неисполнения обязанности, возникшей в силу ст. 18 закона об ипотеке, в срок, указанный в п. 4.1.21. настоящего Договора, Заемщик обязуется уплатить по требованию Кредитора неустойку в размере 200 (двести) рублей за каждый день просрочки.
5.6. При нарушении Кредитором срока предоставления Кредита, предусмотренного п. 2.1. настоящего Договора, Кредитор обязан уплатить по требованию Заемщика неустойку в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) процента от суммы непредоставленного Кредита за каждый календарный день просрочки, но всего не более 3% (трех процентов) от суммы непредоставленного Кредита. Действие настоящего пункта не распространяется на отказ Кредитора от предоставления Заемщику Кредита в соответствии с условиями, оговоренными в пункте 4.4.6. настоящего Договора.
5.7. В случае неисполнения Заемщиком обязанности, указанной в пункте 4.1.17. настоящего Договора, Заемщик обязуется выплатить Кредитору неустойку в размере 200 (двести) рублей за каждый день просрочки.
5.8. В случае неисполнения Заемщиком обязанности, указанной в пунктах 4.1.26., 4.1.27. настоящего Договора, Заемщик обязуется выплатить по требованию Кредитора штраф в размере 6000 (шесть тысяч) рублей.
5.9. Уплата штрафных санкций осуществляется в валюте Кредита.
6.3. Все вопросы, разногласия или требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, подлежат урегулированию сторонами путем переговоров. При отсутствии согласия споры и разногласия по Договору подлежат рассмотрению судом в соответствии с Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

Вызываю огонь на себя

Теоретически у заемщика есть определенные права. И он может попытаться обратиться в суд с требованием признать ипотечный договор недействительным. Например, можно попробовать убедить суд, в том, что клиент не осознавал последствий заключения соглашения о залоге. Как вариант, также можно апеллировать к статье 451 Гражданского кодекса «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств». Или попробовать уличить кредитора в неисполнении взятых на себя при заключении договора обязательств.

Если будет признан недействительным договор, окажутся недействительными и обязательства сторон. А клиент останется должен банку только сумму, взятую в кредит без процентов. Если же произошла переплата, судья обяжет банк ее вернуть. Но БН неизвестен ни один случай подобных юридических побед. В реальности у должника остается выбор лишь одной из двух стратегий. Самому инициировать судебное разбирательство, доказывая свою неспособность далее выплачивать кредит, или тянуть с решением вопроса сколько можно. В первом случае удается сэкономить на оплате штрафов, во втором – подольше пожить в залоговой квартире.

При выборе первого варианта должнику необходимо письменно уведомить кредитора о желании расторгнуть договор. Более того, заявление нужно зарегистрировать, чтобы потом представитель кредитной организации не мог отрицать факт обращения. Ведь банку выгодно, чтобы долг продолжал расти, и заявление клиента финансовая структура может просто «не заметить». Если последовал официальный отказ или банк никак не реагирует более 30 дней, должнику нужно идти с иском в суд самостоятельно. При этом заемщик может рассчитывать на определенное снисхождение при предоставлении отсрочки для исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество.

Цена вопроса

Выражение «квартиру забирает суд» юридически неграмотно. Задача судебного процесса состоит в выяснении вопроса, какую именно сумму должник обязан вернуть. А далее – в составлении перечня имущества, на которое можно обратить взыскание, если ответчик не в состоянии расплатиться. Получившийся в итоге «исполнительный лист» суд вручает кредитору. А уже тот передает данный список в службу судебных приставов. Изъятое судебными приставами имущество продается на торгах. А информация о них публикуется на сайте Федеральной службы судебных приставов. Как правило, формулировка в решении суда, а также в исполнительном документе выглядит следующим образом: «Взыскать по кредитному договору такую-то сумму… Обратить взыскание на заложенную по договору ипотеки квартиру по адресу такому-то путем ее реализации на торгах с установленной начальной ценой в размере таком-то…».

Многие ипотечные заемщики считают, что в случае дефолта должны банку сумму, указанную в договоре: тело кредита плюс все ежемесячные выплаты до окончания срока договора. На самом деле, рассказывает Галина Афанасенко, размер набежавших процентов привязан к моменту обращения взыскания на арестованное имущество. Сумма долга, которая была сформулирована в исковом заявлении, фиксируется в решении суда. Только по этой цене квартира выставляется на торги. Когда квартира продается со вторых торгов по более низкой цене (если не состоялись первые торги, то цена снижается на 15%), у банка появляется возможность обратить взыскание на другое имущество должника.

Проценты за текущий месяц начисляются только за фактическое время пользования деньгами. Так, если по итогам торгов сумма получена 12 апреля и ее хватает на погашение всего долга, включая проценты, пени и штрафы, то проценты за текущий период начисляют не за полный месяц, а только за 12 дней. В ходе судебных разбирательств должник может заявить ходатайство об изменении стоимости объекта и привлечь оценщика. Но нужно помнить, что в кредитные договоры банк обычно вписывает пункт, гласящий следующее. Если предмет залога подешевел и его стоимости не хватает для покрытия долга, то кредитор получает возможность обращать взыскание на другое имущество должника.

Ответный ход

В случае если заемщик просто перестает платить по долгам, в конце концов начинает беспокоиться кредитор. Как поясняет представитель петербургского филиала банка ВТБ 24 Иван Макаров, обычно инициировать судебное разбирательство по безнадежному ипотечному долгу финансист получает право через 90 дней просрочки выплат. Само же разбирательство растягивается на срок в один-полтора года. На самом деле известны судебные тяжбы и длиной в два-три года.

Между тем все участники отечественного ипотечного рынка не сомневаются, что на сложившиеся правила игры заметно повлияет вступление в силу ФЗ «О банкротстве физлиц». Это произойдет 1 июня 2015 года. Согласно документу попытаться объявить себя банкротом сможет сам заемщик кредита. Для этого закон называет два основания. В первом случае уже должен быть полумиллионный долг. Во втором – должнику достаточно «обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что он не в состоянии исполнить денежные обязательства в установленный срок».

«Сам должник, если сочтет целесообразным, может инициировать процедуру банкротства с любой суммы долга при условии наличия просрочки более трех месяцев», – уточняют в Ассоциации российских банков (АРБ). Как только суд вынесет определение «о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом», все процедуры по взысканию имущества должника будут приостанавливаться. Кроме того, после судебного определения прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней) за исключением текущих платежей.

В АРБ отмечают, что в законе подробно не определен механизм трехлетней реструктуризации задолженности, что будет провоцировать злоупотребления со стороны должников. «На данный момент представляется возможным манипулирование с объемом списываемого долга, с показателями доходов должника, использование банкротства для целенаправленного ухода от обязательств по кредитам», – считают банкиры.