14

Авг
2015

Недвижимость по-прежнему считается одним из самых надежных вложений в кризис, а покупка в Европе часто рассматривается еще и как возможность создать запасной аэродром. Но даже если переезд в ближайшее время не планируется, зарабатывать на активах можно уже сейчас — причем в иностранной валюте. Какую недвижимость купить, чтобы получать хороший доход, и где – в материале «Газеты.Ru».

Квартиры

Один из самых надежных способов инвестирования – квартиры для сдачи в аренду (buy-to-let) в крупных городах Европы. В Европе люди гораздо медленнее обзаводятся собственным жильем и не все даже чувствуют в этом необходимость, так что клиенты найдутся всегда. Также можно и зарабатывать на туристах, тогда это будет доход от краткосрочной аренды: он может быть даже выше, но планировать загрузку сложнее.

Эксперты брокера зарубежной недвижимости «Транио» советуют обратить внимание на Австрию – ведь там около 43% населения арендуют жилье, то есть спрос на рынке аренды стабильный. Небольшую квартиру в Вене можно купить за €150 тыс., доходность от сдачи в аренду составит около 4%. «Квартиры в большей степени сберегательная инвестиция, большую часть доходности принесет рост стоимости самого объекта», — отмечают в компании.

Управляющий партнер W1 Evans Анна Левитова считает неплохим вариантом для инвестиций Чехию, потому что цены на недвижимость здесь существенно ниже, чем в других европейских странах. За €280 тыс. можно купить трехкомнатную квартиру в центре Праги рядом с набережной. Доходность от сдачи в аренду такого варианта может достигать 7% годовых.

Если есть задача получить вид на жительство (ВНЖ), отличный вариант – Португалия, где сейчас одна из самых выгодных программ получения «золотых виз». Кроме того, здесь еще ощущаются последствия кризиса, и покупка может оказаться очень выгодной. По данным Henley&Partners,

уровень цен на жилье в Португалии в среднем на 40% ниже пиковых докризисных значений, но уже есть положительная динамика.
Эксперты считают, что недвижимость в Португалии будет расти в цене в течение ближайших нескольких лет, а значит, купленное сегодня можно будет продать дороже. Росту цен способствует и программа получения ВНЖ – привлекательные условия вызвали рост спроса на самых популярных направлениях. Подробнее о том, как переехать в Португалию.

Апартаменты в отелях

Довольно удобный способ инвестиций – апартаменты в отелях, его преимущество в том, что за такой недвижимостью будет следить сам отель. Можно заключить договор на управление, и тогда не надо будет самостоятельно искать клиентов – кроме того, зачастую в договорах прописывается гарантированная доходность на определенный срок.

Если обещают доход 8–10%, стоит напрячься. Скорее всего, это достижимо только на короткий срок.
«Такая доходность достигается очень просто. Объект, как правило, новый, изначально продается клиенту в полтора-два раза дороже рыночной стоимости. Далее управляющая компания эксплуатирует объект, выплачивает в течение пяти лет обещанные 8–10% от стоимости, а после отказывается от управления, а рыночные ставки на объект оказываются в полтора-два раза ниже», — предупреждает эксперт «Транио» Георгий Качмазов. Нормальная доходность для апартаментов в отеле – до 5%.

Апартаменты имеет смысл покупать в курортных странах, хорошие предложения есть в Израиле, Испании и Португалии. Как правило, договор предусматривает, что владелец сможет сам проживать в апартаментах до трех месяцев в году – так и с отпуском решится вопрос. Средняя цена стандартных апартаментов с одной спальней – до €300 тыс.

Горнолыжные шале

Еще один вид курортной недвижимости для инвестиций – горнолыжные шале. Их, разумеется, лучше покупать в Австрии или Швейцарии. «Эти две страны уже несколько десятков лет — сильнейшие рынки горнолыжной недвижимости с высокой наполняемостью, длинными горнолыжными сезонами и развитой инфраструктурой, предназначенной для летнего и зимнего отдыха в горах», — говорит управляющий инвестициями в недвижимость и основатель компании Indriksons.ru Игорь Индриксонс.

Но если из двух стран — лидеров этого сегмента больше привлекает Швейцария, стоит помнить об ограничениях для иностранцев. В год выдается всего 1500 разрешений на покупку недвижимости нерезидентам. Стартовая стоимость шале — €112–120 тыс., доходность составит около 5% годовых.

Доходные дома

В Европе доходные дома — очень распространенный бизнес. Во многих крупных городах есть многоквартирные жилые здания, где все жилье сдается в аренду. Лидер этого рынка среди европейских стран – Германия, где 57% населения арендуют жилье. А в Берлине снимают квартиры уже 85% жителей. Растет интерес покупателей к таким городам, как Кельн, Эссен, Дюссельдорф, Ахен, Дуйсбург, Дортмунд, Оберхайм. Выгода для владельца от сдачи помещений – 6–7% годовых. В центральных районах городов доходность меньше – до 5% в год. В Берлине цены на доходные дома начинаются от €3 млн. В хорошем районе Дюссельдорфа можно купить дом на 10–20 квартир за €1,5–2 млн. Подробнее о том, как открыть доходный дом в Европе.

Хостелы

Схожий вид бизнеса – бюджетные мини-отели и хостелы, но эта инвестиция направлена на получение дохода от краткосрочной аренды. Номера в хостелах, как правило, занимают молодые туристы. Поэтому в отличие от доходных домов, которые редко располагаются в центральных районах, хостелы стоит покупать в крупных туристических городах и районах. По данным «Транио», доходность хостела — около 6–8% годовых в зависимости от расположения и качества объекта. Доход 6% приносит хостел на девять номеров в центре Барселоны стоимостью €1 млн при средней заполняемости 80%. Минимальная стоимость инвестиций для открытия небольшого хостела — €300–500 тыс. для объекта под реконструкцию и от €1–1,5 млн для покупки готового бизнеса. Окупаются такие объекты примерно за десять лет при грамотном управлении.

Супермаркеты

Популярный сейчас вид инвестиций – супермаркеты, которые могут покупаться как готовый бизнес или сдаваться сетям. По данным Knight Frank, доходность супермаркетов в Германии и Австрии, где такой бизнес вести наиболее выгодно, может достигать 7–8% годовых. Но руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Марина Кузьмина отмечает, что

такие объекты обычно не выходят на открытый рынок, а реализуются в закрытых продажах.
По данным «Транио», бюджет покупки супермаркета в Германии – €3—10 млн. Аналитики компании считают большим преимуществом страны особенности заключения договоров аренды. Арендаторы, как правило, — это крупные немецкие сети, которые привыкли брать объект на 15 лет на «жестких» условиях, когда ни владелец, ни арендатор не могут отказаться от исполнения контрактных обязательств. Поэтому даже если ритейлер съедет, он все равно должен будет платить за аренду в течение 15 лет.

Ячейки на складах

В последнее время становится популярной покупка ячейки в комплексе склада самообслуживания, которую затем можно сдавать в аренду. «Переезды физических лиц или компаний, сопровождающиеся перевозом вещей, становятся проще благодаря складским ячейкам, позволяющим определить место в системе хранения. И инвесторы могут этим воспользоваться», — говорит Игорь Индриксонс. Преимущество складов самообслуживания — низкий порог входа, то есть относительно небольшая стоимость.

В Великобритании, где такая услуга уже распространена, первоначальные инвестиции в ячейку — £15–50 тыс. Доходность, по данным Indriksons.ru, достигает 8% годовых. Склады самообслуживания есть на рынке недвижимости Германии, но там стоимость подобных объектов начинается от €700 тыс.